在农村买宅基地建房 签了协议也无效
http://www.beiww.com/house 2016-12-15 10:50:43  来源:雅安日报/北纬网

  在房屋买卖纠纷中,涉及到农村房屋宅基地买卖的占了很大一部分。特别是随着房价的波动,很多购房者将目光投向了郊区的农村房屋。但是,农村房屋宅基地买卖是否有效,法律作了哪些约定?13日,市区某律师事务所律师冯康伟结合案例作了解答。

  【案例】:签订协议购买宅基地

  2015年5月,为实现多年来在农村购买土地修建住房的愿望,家住市区的城镇居民王某某经多方联系,找到了家住农村欲转让宅基地的肖某,并自行起草签订了《宅基地买卖协议书》。协议中规定,自协议签订之日起,肖某将自己位于农村约900平方米的宅基地以12.6万元的价格转卖给王某某。在签订协议的当日,肖某及其丈夫苏某某向王某某出具《收条》一份,写明收到王某某购买宅基地价款12.6万元,由此完成了双方的宅基地转让手续。

  然而,由于双方宅基地转让并不符合相关法律条文的规定,属于私下违规操作,直接导致王某某在购买土地后,未能实现在该宅基地上修建住房的预期。此后,王某某要求肖某、苏某某退回宅基地购买款,但双方多次协商也未能达成一致意见。

  眼见个人协调无望,王某某诉至法院,要求肖某、苏某某返还宅基地购买款12.6万元。

  【判决】:买卖协议无效退还购买款

  庭审中,法官向当事双方宣读了关于农村宅基地的相关法律法规等规定,再次明确了城镇居民不能在农村购买宅基地,双方所签的《宅基地买卖协议书》无效的事实。针对双方当事人在是否归还宅基地购买款,以及归还多少的情况,办案法官与当地特邀调解员一同耐心调解,最终双方当事人当庭达成调解协议,肖某、苏某某退还王某某宅基地购买款12.6万元。

 【律师】: 宅基地属集体所有

  私下买卖违法

  《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,农村村民一户只能拥有一处宅基地。根据以上规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于集体,使用权属于房屋所有人即村民。农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得。国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》明确规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

  本案中王某某是城镇居民,其与肖某签订的《宅基地买卖协议书》违反了法律、法规的强制性规定,属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  雅安日报/北纬网记者 高小松

 

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