房贷新政推出已经“满月”了,广州深圳楼市也进入今年最后一轮冲刺,但两地却冷热不均。 制图/陈健珊　

    房贷新政推出已经“满月”了,广州深圳楼市也进入今年最后一轮冲刺,但两地却冷热不均。数据显示,10月25日到11月24日,广州全市一手房成交总量为5011套,比传统销售旺季的10月总成交套数下降了10%,整体虽有起色但寒意仍重。与此相对照的是,深圳楼市前十月一手房成交同比下降42.43%,二手房成交面积更是大幅下降65.8%。但进入11月,深圳楼市成交量开始大幅上升,环比涨幅接近两成,呈逐步反转行情。

    冷

    近一月成交降一成 广州楼市寒意仍重

    焦点

    一天成交459套,楼市阶段性回暖?

    最近一段时间,深圳一手房成交连续保持在200套以上的高位,“楼市回暖”的话题备受关注。同样是楼市调整中的难兄难弟,上周日广州全市一手房成交数达到459套,这是不是广州楼市“暖冬”的标志? 

    “一个周末说明不了太多问题。”广州知名房产专家韩世同表示,459套房中就有111套是限价房,不能反映市场的真实情况。上周末楼盘单日最高成交量仅为18套,可见市场情况不算良好,整体观望情绪严重。

    有业内人士指出,此前股市和楼市多是以紧缩控制、防止投资泡沫为主,而上月底新政出台,4万亿元救市资金落实,接下来对“两市”的调整将更侧重于鼓励和盘活。政策风向的陡然变化,市场很快就有了回应,深圳、上海等一线城市的楼市成交相继放大,都与政策暖风劲吹、信心开始恢复有关。

    广东中原地产项目部总经理黄韬分析说,深圳楼市近期成交出现阶段性回暖的状况,由于一些楼盘推出超低折扣,有楼盘甚至五折甩卖,因此刺激成交量上升,而广州楼市并未出现那么大力度的折扣优惠。

    他表示,广州楼市较好的日成交量应该维持在每日200套左右,而从数据来看,目前广州楼市难有起色,由于救市新政尚未落地、总体经济环境变化,影响了人们对于房价的判断,购房者还在观望,救市新政依然没有带来理想的改观。

　　预测

    下月或有新一轮降价

    现在,广州楼市进入了今年最后一轮冲刺。三字头、四字头的洋房正在城郊出现,而番禺大岗某楼盘更是表示将于下月初推出每平方米2680元的200套首期洋房。从赠送露台、凸窗、入户花园,到现在赠送面积直接可以做成房间,“二房可变四房,三房可变五房”的大手笔赠送不断刺激着消费者的眼球和钱包。金沙洲某别墅则打出了“花3层价格买6层空间”的促销手段。280平方米的别墅,业主还能拥有3个产权式车位,实际赠送的面积居然高达200平方米。

    合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说,开发商年底用钱的地方很多,如交付施工费用等,因此在12月还将会通过降价和其他促销手段冲刺成交量。在这种情况下,有专家预测,新一轮的降价短时间内可能会给广州楼市带来“小阳春”,但是降价幅度应该在5%-10%以内。

    数据

    成交有起色但观望气氛仍浓

    从10月22日住房新政出台算起,广州楼市在这一个月内经历了一个抛物线,它延续“十一”黄金周的余波上升开场,以新政出台后的真空期成交萎缩转折,又从年末的打折促销逐渐爬升。

    市场对于新政后的广州楼市寄予厚望。但是,根据焦点房地产网截取的阳光家缘数据,10月25日到11月24日,全市一手房成交总量为5011套,相比10月的成交套数下降了10%,但是比9月的成交套数上涨了30%。业内人士表示,在11月能够保持与“金九银十”销售旺季相提并论的成交量,已经实属不易。

    从新政开始冒风声到正式出台,广州日签约成交量呈直线下滑。10月22日晚新政出台后9天内,广州市的网签量只有925套,相比此前每周1600-2100套左右的网签量,大大下降。

    房贷新政本月开始实施,广州楼市成交有所回升,每日的成交套数均在130-180套的区间内徘徊。其中,有5天的日成交套数超过200套。但业内人士表示,由于新政细则尚未出台,楼市观望气氛较浓,楼市新政的效果也未能全面体现,楼市仍难言乐观。广州搜房网的调查也显示,在上万名受访网友中,有60%的网友认为,广州楼市两年之后才能回暖。

    业界

    期待尽快出台落地细则

    在新政出台后,广州各大开发企业即翘首企盼本地救市政策的出台。但是,时至今日,广州本地的救市细则迟迟不见出台。对此,黎文江表示,中央救市新政其实也为地方政府、银行留下一定的政策空间,北京从昨日起已经开始实行普通住宅新的认定标准,广州也可以效仿这种做法,出台本地的落地细则。

    有专家表示,促进广州楼市回暖需要各方努力,开发商应尽快放弃“暴利”幻想,进一步降价以刺激市场需求,而地方政府降低土地价格,管理部门对房地产业实行力度更大的减税政策。

    韩世同表示,新政关注首次置业者的购房需求,但细则“难产”使这部分人仍然观望,导致市场有效需求不多。如果二次置业能够松动,楼市成交则会更加活跃。因此,总体来说很难预料广州楼市何时回暖,关键还是看新政的“后续动作”。（记者 郑佳欣 见习记者 胡良光） 

    暖

    深圳前十月“冰天雪地” 11月“破冰”逐步反转

    深圳市国土房产局日前发布了《2008年1—10月深圳房地产市场形势分析报告》,该报告显示前10月楼市颓势依旧,新建商品房销售面积296.32万平方米,同比去年下降42.43%,房价持续回落和调整。但即将结束的11月份行情,成交在显著放大,颓势有望减弱。专家表示,深圳楼市的春天已经到来。

　　前十月新房销售下降四成多

    1—10月,深圳房地产开发投资和商品住房建设规模有所减小。全市完成房地产开发投资343.49亿元,同比去年下降0.9%。同时,新建商品住宅销售规模继续下降,前十月新建商品房销售面积296.32万平方米,同比去年下降42.43%。其中,住房销售面积274.64万平方米,同比去年下降40.8%；办公楼销售面积2.73万平方米,同比去年下降86.21%。今年8、9、10月住宅销售面积分别为26.9万平方米、33.7万平方米、34万平方米,销售规模仍然较小。

    房价整体下降近两成

    在新建商品住宅批准预售面积上,有所增加。1—10月,商品住宅批准预售面积499.32万平方米,同比去年增加18.7%,但10月批准预售面积为29.54万平方米,较9月的115.81万平方米,下降幅度较大。

    房价方面,按深圳市房地产信息系统统计口径,1—10月,深圳市商品住宅均价为13217元/平方米,2008年各月商品住宅销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元、12706元,整体回落近两成。7、8月份房价上涨主要受个别高价楼盘集中入市拉动的影响,9、10月房价有所回落。

    二手房成交比降六成五

    相比新房,深圳二手住房交易规模下降的情况更为惨烈。1—10月,二手住房交易面积281.49万平方米,同比去年下降65.8%。二手住房与新建商品住房交易面积的比例为1.02:1。今年8、9、10月份,二手住房成交量分别为29.04万平方米、27.95万平方米、24.37万平方米,交易规模较小。

    在这份报告中,撰写人、深圳市房地产研究中心副主任王锋又再次呼吁深圳政府出手“救市”。他表示,深圳市需要结合本市房地产市场发展的实际状况,实施针对性和实效性强的政策措施,以促进深圳市房地产市场健康发展,并拉动内需和刺激本市经济增长,缓解国际金融危机对深圳市宏观经济的冲击。

    11月成交大涨逐步反转

    在此同时,深圳楼市行情在悄然发生变化,成交量在明显回升。11月1日到15日这半个月,深圳市一手房共成交2977套,与10月份全月的成交总量相当；日均成交量198套,创今年以来新高,其中有4天的成交套数超过200套。接下来的16日,成交达到262套。从上周(11月17日—11月23日)的成交情况来看,深圳一手房市场共成交1650套,较前周又有大幅上涨,环比上升22.6%,同时成交均价为11957元/平米,较前周有小幅回落,环比下降4.3%；二手房市场成交量上周出现大幅上涨,共成交1027套,环比上升17.1%。世联地产研究人士表示,从上周总体成交情况及各方面表现来看,一手房成交量呈上升走势,有大幅上升；二手房成交量也呈现出大幅上涨的态势,这些现象表明,深圳楼市行情正在逐步反转。