分析：珠三角地区房地产开发竞争力-房产频道-北纬网

珠三角地区房地产开发竞争力实证分析广东房地产开发投资主要集中在珠三角地区1。本文以2004年经济普查数据为依据，从基础数据分析和综合竞争力评价两方面入手，对珠三角地区房地产开发的竞争力进行分析并提出建议。　　一、基础数据分析　　1、珠三角房地产开发投资总量及构成情况　　2004年，珠三角地区共完成房地产开发投资1344.92亿元，占全省的91.8％。住宅投资占房地产开发投资总量的65.7％，其中别墅、高档公寓占9.0％；经济适用房占1.6％；办公楼和商业营业用房分别占4.8％和12.9％。从房地产开发的投向看，投资结构能基本满足市场消费的主体居民对普通住宅的需求，基本上反映了市场的需求特点。但值得关注的是，地区内经济适用房投资严重偏低，部分市甚至没有对经济适用房的投资。　　2、资金来源情况　　2004年，珠三角地区房地产开发到位资金2264.67亿元，其中国内贷款达到346.56亿元，占总资金来源比例的15.3%；自筹资金到位481.56亿元，占21.3%；定金及预收款838.40亿元，占37.0%。本年到位资金与本年完成投资额之比为1.68:1，资金来源较为充足。表2 　从统计数据来看，定金及预收款已经成为大多数地区房地产开发的主要资金来源，但实质上，房地产开发投资对银行资金的依赖仍然较大。首先，自筹资金来源于销售收入，而销售收入主要来自购房者的银行按揭贷款，若按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款。据央行报告显示，定金和预收款中也有30%的购房预付资金来自银行贷款，以此推算，珠三角地区房地产开发使用的资金中大约有30%以上来源于银行贷款。此外，为了达到国家提出的房地产项目资本金达到35％（不含经济适用房）的要求，一些房地产企业通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法拼凑自有资金，都增大了房地产企业的资金风险。　　3、商品房销售与空置状况　　2004年，珠三角地区商品房竣工面积3682万平方米，实际销售面积3262万平方米，销售面积是竣工面积的88.6％。空置面积为1796万平方米，其中滞销（1-3年的空置）和积压（3年以上的空置）的面积分别为679万平方米和369万平方米。合理空置（1年以下的空置）占空置总量的41.6%，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量的58.4%。