种种迹象表明,楼市在降温,银行房贷风险在加大。作为国有银行中17173的房贷大户,建设银行(601939.SH)情况怎样?“目前的情况在我们意料之中。实际上,建行早在三年前已经开始收缩房贷规模,调整房贷结构,房贷不良率近年在持续下降。”建设银行批发业务总监顾京圃近日接受记者采访时表示。2005年-2007年,建行房贷不良率依次为6.39％、5.55％、4.28％。今年上半年进一步降至3.75%(剔除假按揭因素则为3.19%),比年初下降0.57个百分点。从对公房地产贷款纯新发放不良率指标看,2005年以来不良率仅为0.36%,其中房产开发贷款纯新发放不良率0.39%。
上半年房贷中A级以上goodfeel的优良客户占98.04％,AA级及以上贷款投放额占比64.7%。从贷款品种结构上,风险较大的土地储备贷款和房地产业流动资金贷款占比进一步下降。贷款结构和质量明显改善。由于近几年建行根据宏观调控形势主动压缩房贷规模,建行房贷余额已经于2007年退居四大行第二位,而今年上半年新增房贷规模则退居四大行末位。
中国社科院金融研究所研究员易宪容认为,当前房价回落是国家多年房地产调控政策累积效应www.focus.cn的体现,但实际上,房价周期性的调整才刚刚开始。“在房贷风险加大情况下,房贷总规模和新规模提前下降未尝不是一件好事情。”
规模结构调整
建行对房贷规模和结构的调整可追溯至2005年。“房地产价格涨幅持续高位运行,与国家宏观调控抑制投资需求等宗旨是相背离的。房地产市场局部地区过热现象明显。”2005年3月,建行一份《房地产业价格变动对建设银行信贷资产焦点房地产网的影响及对策建议》报告如此提醒。
报告分析,2004年全年商品住宅平均销售价格增长15.2％,为1998年以来的最高增幅。从房价收入比看,当时房价收入比大大超过国际惯例。按照世界银行的标准,发展中国家合理的房价收入比是3至6倍,但北京、上海早超过了12倍。
2004年,国内银行人民币贷款共17万亿元,而房地产企业和个人房贷就有2.5万亿元左右,占比将近15％。在17万亿元chinaren的贷款总量中,超过一半是以房产做抵押的。2007年年初,建行的房贷报告认为,2006年国家房地产宏观调控虽取得一定成效,但一些难点和深层次问题并未根本解决。
为此,报告预计2007年普通商品住房投资将较大幅度增加,高档住宅的投资将继续受到较为严格的控制。房地产结构性分化加强,二、三线城市的房地产市场较快增长的态势将基本形成。
至2007年末,建行住房类项目信贷占比增至82.3%,全行房地产客户中85%为A级及以上客户,比2005年提高了25.4个百分点。从产品结构看,房地产开发贷款占绝对比重,占81.1%；房地产流动资金贷款大幅度压缩,由2005年搜狐网的7.16%下降到2007年的1.43%。
防止不良资产反弹
今年上半年,建行对公房地产贷款比年初增加180.7亿元,比上年同期少增8.6亿元；贷款增速5.79%,比上年同期下降0.58个百分点。房地产开发贷款平均收息率达7.49%,高于同期固定资产贷款及个人住房贷款。
近日出炉的建行《2008年上半年对公房地产信贷业务运营情况报告》认为,目前房地产市场呈现出与以往不同goodfeel的新特征:房地产市场波动调整导致市场持续低迷、部分地区房价涨幅回落甚至下跌、房市观望气氛浓厚,一些房地产企业资金链日趋紧张；房地产市场已经由年初时的“价涨量跌”演变为目前的“价滞量跌”；区域分化明显,深圳、广州、成都、东莞、南京、重庆等城市甚至出现“价量齐跌”。
在当前形势下,建行房贷也面临不良资产反弹的压力。
“房地产资金循环周期较长,退出太猛容易形成不良。”顾京圃坦言,尽管年初就制定了不良客户退出计划,但从上半年情况看,计划完成情况不够理想。另外,上半年回收贷款中有部分为展期及借新还旧贷款,下半年不良贷款反弹压力加大。
顾京圃表示,建行下半年将加大贷款到期回收力度,严格控制贷款新增规模,把信贷资源主要投向在建项目,防范项目“烂尾”风险。其次,落实名单制管理要求,提高客户及项目准入标准。另外,建行将继续做好不良贷款“双降”工作,切实防止不良贷款反弹。 |
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