2008年二季度经济述评：市场不支持高房价

　　2008年的房价走势从年初开局就备受关注。半年的时间过去了，房市的确发生了一些变化：全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对房市的观望，恐慌性的购房需求得到了抑制；在消费者的观望中，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩；面对房地产市场的变化，房地产商感受到了危机。

　　于是，2008年上半年的房地产市场风生水起，各种观点、论调盈耳，各执一词。

　　房地产市场究竟如何？客观的描述莫过于让数据说话。

　　国家统计局公布的最新数据显示，今年上半年，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。相关月度数据显示，1-6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%和8.2%；月度环比数据显示，1-6月份，全国70个大中城市新建商品房销售价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。

　　分地区看，6月份新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐20.2%、海口18.1%、宁波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%。环比价格下降的城市有14个，其中，降幅较大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和无锡-0.4%等。

　　从总体走势看，房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，从近年来房地产市场总体走势看，推动并保持房价的理性回归任重道远。

　　宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨

　　从宏观经济形势方面来看，国家统计局就上半年国民经济运行情况答记者问时，新闻发言人李晓超表示：“应当看到当前经济增速回落符合宏观调控的预期。为防止经济增长偏快转为过热，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。所以说，随着这些政策的落实，经济出现增速回落，符合宏观调控的预期。”根据国家统计局的统计，上半年，全国完成房地产开发投资同比增长33.5%，房地产业的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。

　　从政策面来看，根据年初温家宝总理政府工作报告中的精神，房地产是宏观调控的重点对象。业界专家分析，对房地产调控有两个方面：一是进一步实行从紧的货币政策；二是进一步对房地产市场进行划分，把中等收入阶层住房、流动就业人口如农民工等划到政府干预和保障范围之内。为此，政府加大了针对中低收入阶层的住房保障体系建设力度。

　　从2005年以来，中央政府为了整顿房地产秩序，抑制房价，采取了一系列货币政策、土地政策、税收政策和行政手段，并敦促地方实施房地产新政，希望过热的房地产市场回归理性，但不少地方的土地政策、银行信贷政策、二手房交易的税费政策并没贯彻调控要求，随后的两年里房价这头疯牛越冲越高。这些措施在进入2008年后，才伴随国内外经济环境的变化渐次生效。今年上半年各地房价环比出现下降，说明政府的宏观调控效果终于得以显现，购房需求受到房地产调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力，房价开始回归理性。

　　房价涨幅高位回落，中央的调控政策效应初步显现，调控方向不可能在房价依然较快上涨的情况下发生改变。因此新华社发表评论文章：“岂能房价一跌就喊救市”，表示“同市场中的所有商品一样，房价不可能只涨不跌。奇怪的是，几个房价疯涨了两年的大城市，房价刚出现下跌迹象，便有人高喊政府‘救市’，似乎房价只能涨、不能跌。这是哪家的理？”

　　需求层面不支持房价持续高涨

　　当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。

　　从1998—2007年，我国房地产市场经历了10年高速发展，在住房制度改革、经济高速增长及相应的人口结构等多重利好推动的情况下，住宅年销售量增长10倍，住房销售额增长近14倍，特别是2006—2007年各地房价更是出现快速飙升，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来房价增长的可能性，透支了未来的市场空间。政府从2005年就开始进行房地产调控，说明2005年的房价就已经被视为存在巨大风险，偏离了民众的实际购买力。据全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。就目前的情况来看，房地产市场最大的问题是房价增长过快，价格过高，从而把大多数居民排除在房地产市场之外，使大部分有自住需求的购房者“望而却步”。一套房子动辄上百万元，绝大多数工薪阶层只能望房兴叹。而去年6次上调存贷款利率也增大了购房者的购房成本，并在一定程度上削弱了购买力。

　　为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。尤其是提高第二套住房首付比例和贷款利率的政策，对遏制投机作用更加明显；超越购买能力的“恐慌性”购房行为也得到控制。于是造成了今年房地产市场的另一个显著特点———销售面积大幅度下滑，成交量严重萎缩。来自住房和城乡建设部的数据显示，今年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

　　成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。按照国内目前购房者群体的情况，以及普通百姓的收入增长速度，不足以支撑房价的高位运行状态，房价下调是必然的。

　　供给方面临的资金困境不支持高房价

　　对于房地产市场来说，决定房价走高的关键在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。

　　业界大腕潘石屹分析，“2008年中国房地产行业最重要的特点是缺钱，因为行业规模太大，去年一年房地产开发商购买土地用掉了去年全年的销售收入。而今年房地产销售额全国各地都在下降，这些原因都造成了中国房地产行业前所未有的缺钱局面”。

　　而今年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑是给了那些期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。

　　作为一个资金密集型行业，房地产与银行业关系密切，其资金大部分源于金融机构。但自2007年9月27日起，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5次上调人民币存款准备金率，截至6月底存款准备金率达到了17.5%。央行的主要目的是抑制通货膨胀，回收流动性，造成银行信贷投放进一步放缓，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。

　　维持房地产商资金快速回笼的另一个通道———销售，今年表现一直不佳。以几个大城市为例，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的统计数据显示，上半年，北京住宅销售面积为349.3万平方米，同比下降49.5%，降幅比一季度扩大1.6个百分点。其中，期房销售面积为272.9万平方米，下降49.4%；现房销售面积为76.4万平方米，下降50%。商品住宅销售套数也在减少。上半年，住宅销售30352套，同比下降46%。其中，6月当月销售住宅7377套，比上年6月减少6726套；上海市统计局数据显示，今年上半年，上海市商品房销售面积比去年同期下降18.5%；据深圳市房地产研究中心刚刚公布的报告，今年上半年，全市新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少54.02%。

　　不论是商品房销售面积，还是商品房销售额均为负增长，出现了近年来房地产市场少有的“冷”现象。然而，对于目前五花八门的楼市优惠促销手段，消费者并不买账，因为他们需要的是真正的降价和实惠。

　　面对销售萎缩的市场，开发商需要调整心态，认识到房地产的暴利时代已经终结这个事实，必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡。世界上没有只涨不跌的房地产市场，在长达10年的房价上涨之后，国人应该开始熟悉一个房价理性回归的市场。近两年来，住房供给结构的持续改善，也是推动房价总体回落的一个重要因素。在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策。房价涨幅虽已放缓，相对于近年来房地产市场泡沫的过度膨胀，房地产市场的调整依然任重道远。在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产发展的市场预期也难以真正乐观起来。(