牛凤瑞:中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员，主要从事房地产政策、城市经济等研究
⊙主持人：邹民生 乐嘉春
较高投资率是经济又好又快发展的重要保证
主持人：首先祝贺你主编的《2008房地产蓝皮书-中国房地产发展报告》发布。除了股市，房地产现在是人们争议最多的话题。主要是房价太高，与老百姓收入差距太大，而房产商与社会各方面的意见分歧也很大。对房地产业，到底应该怎么看？我觉得这里好像有一个被房产商挟持的问题，就是房价的短期飙升与房地产业长期发展的关系问题，到底怎么看？
牛凤瑞：房价的短期飙升与房地产业的发展不完全是一回事。房价先放一边，我们来看房地产与经济发展的关系。我想先谈一谈投资率的问题。弄清这个问题，有助于我们认识房地产发展的前提。
学界通常把高投资率、固定资产投资快速增长作为经济过热的重要依据，把扩大消费作为中国调整经济结构的重要方面。其实，较高的固定资产投资在中国现阶段有必然性和合理性。
首先，较高的储蓄率决定了中国现阶段较高的投资率具有必然性。较高的储蓄率既源于中国国民文化传统，也是中国作为发展中国家特殊的历史发展阶段和相应的社会保障制度缺失之然。国民收入＝消费+储蓄，而储蓄＝投资+顺差。消费是当前的消费，储蓄则是未来的消费。顺差是国民储蓄中暂时让度给外国居民的消费，投资是暂时出让的用于国内固定资产投资的部分国民储蓄，是为了未来更多、更好地消费。在今后一个较长的发展阶段，中国较高的储蓄率要求有较高的投资率来消纳，中国较高的储蓄率为较高的投资率提供了支撑条件。
其次，中国经济社会又好又快发展有赖于一个较高的投资率。中国是一个发展中的大国，发展不足是当代中国社会主要矛盾的主要方面。发展中国家的基本特征不仅表现为物质生产供给相对不足，而且表现为提高居民生活品质提供服务的基础设施的严重短缺。有一个较长时期的较高的投资率才能为中国建设全面小康社会，进而实现现代化逐步奠定物质基础，有一个较长时期的较高的投资率才能从根本上解决物质条件不足这一当代中国社会的主要矛盾。
再次，较高的投资率是否导致经济过热，主要取决于投资结构的合理性，而不取决于投资的增速或投资率的高低。固定资产投资既包括增加物质产品生产能力的投资，也包括为提高广大居民生活水平提供服务的基础设施投资；既包括生产性的固定资产投资，也包括非生产性、消费性的固定资产投资。生产性固定资产投资中，既有扩大生产资料再生产的固定资产投资，也有扩大最终消费品再生产的固定资产投资。
城乡公用基础设施、交通运输基础设施、居民住宅、教育文化、医疗卫生、环境保护、旅游休闲、公共安全以及城市综合承载力的增强等非生产性和最终生活消费品扩大再生产的固定资产投资为社会经济运行和城市的运行提供物质支撑，为居民物质文化生活提供物质保障，与产能过剩（若有过剩应通过市场优胜劣汰）、经济过热没有必然的因果关系。有需求、有效益的固定资产投资是中国国民经济又好又快发展的重要保证，也是加快推进以改善民生为重点的社会建设、文化建设、生态文明建设的物质基础。
中国房地产业应有较快发展
主持人：那么，根据你们的研究，我国房地产业应该有怎样的发展速度比较合适？在此过程中应该注意哪些问题？
牛凤瑞：目前我国房地产投资约占社会固定资产投资的近20％。房地产投资快速增长是中国社会固定资产投资快速增长的重要推动因素，但以控制固定资产投资增速为由限制房地产投资则值得商榷。
中国城镇目前的住房投资占房地产业投资的70％左右，所以房地产业投资主要应视为消费性的固定资产投资。在城市化加速和工业化阶段，房地产业首先满足的是住房的基本需求和改善性需求；投资性和投机性的住房需求最终要出租、要转手，转化为满足现实的住房需求。
若把住宅投资从固定资产投资中扣除，则中国目前的投资率将下降6～7个百分点。宏观调控的目的是优化产业结构，有保有压，区别对待，促进产业结构更好地适应社会需求的变化。
大规模进城农民的基本住房需求，城镇居民消费结构升级所导致的改善性住房需求，危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求，完成工业化对工商业用房的增量需求，这几种需求的叠加造成了中国城镇房屋的巨大需求刚性，决定了未来几十年内中国城市房屋供给不能满足需求的基本态势。
持久的住房需求决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了一定历史时期内房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度在是合理的、正常的。
今后几十年是中国城市化加速阶段，每年城市人口将增加1000多万，2013年前后中国的城市化率将超过50％，2020年中国的城镇人口将超过7.5亿。房地产业是为城市化提供物质基础的部门，也是为全面建设小康社会提供物质基础的产业。快速的城市化有赖于房地产的快速发展，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。
据测算，2020年中国城镇实有房屋建筑面积将达400亿㎡，年均需要增加房屋建筑面积16亿㎡。房地产业是否被称为支柱产业无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业则是确定无疑的。房地产用地约占城市用地的40％左右，而合理的城市化用地是更集约的用地，与农村居民占用地理论上存在着此消彼长的置换关系，不会对中国的农业安全构成威胁。
适度松动土地和资金两个闸门，特别是土地闸门，增加房地产产品供给满足住房需求，不仅是抑制房价过快上涨，改善民生的釜底抽薪之策，而且对于扩大内需，消化“过剩”产能（如果有“过剩”），降低过高的存贷差，增加就业，推动国民经济持续稳定快速发展等等具有重要现实意义。
美国的“次贷风险”的教训固然应该引起我们的警惕，但过度夸大美国次贷对中国房地产市场的影响，于中国房地产市场健康发展是有害的。中美两国国情、发展阶段不同，中国的房贷对象也完全不同于美国。基于中国房贷结构和经济社会发展的宏观环境，预防房贷风险的主阵地和主防线应是金融机构自身的内部治理结构。
房地产宏观调控应增加有效供给
主持人：有关房地产调控的各种言论不绝于耳。对此你怎么看？房地产调控应该把重点放在哪里？应采取哪些措施才能起到实效？
牛凤瑞：去年岁末，几个城市商品房价出现下降，或市场交易量锐减，有价无市,这是事实。但作出中国房地产市场已经出现拐点的判断为时尚早。
2007年全国房地产投资2.52万亿元，同比增长30.2％；商品房竣工面积4.78亿㎡，同比增长5.0％；商品房销售面积6.91亿㎡，同比增长24.7％；70个大中城市房价同比上升7.6％，年末商品房空置面积6756万㎡，同比下降16.6％。
商品房销售面积大于竣工面积，空置面积大幅度下降，表明影响房地产市场供求关系的基本面没有发生根本性变化。商品房价涨涨落落是市场发挥配置房地产资源基础作用的基本形式。
鉴于中国各地发展极不平衡和房地产市场的区域性，2007年末几个城市商品房价的变化，与其说是中国房市拐点的到来，莫如视为这几个城市相对以往房价高速上涨的某种正常回归，或者是这几个城市对以往较高房价的一段时间的消化。
住房有效供给不足仍将是今后几十年中国房地产业面临的主要矛盾的主要方面。中国住房的满足是一个首先满足部分社会群体的需求到满足绝大多数人需求，由较低水平的满足到较高水平满足的长期渐进的过程。
中国房地产业发展有一个逐步完善、提高的过程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供给应是中国房地产业宏观调控长期主导方向，也是解决房地产市场问题的基础。
中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配置体制，就要承受体制改革的“阵痛”，同时也不能奢望市场化能够解决中国住房的所有问题，尤其是政府应该担负起构建住房保障体系的责任。
房地产发展关系国民经济又好又快发展，关系民生改善，核心问题是房地产开发用地的升值收益合理分配，是统筹协调政府、市民、开发商、被征地农民（拆迁市民）之间的利益关系。在房地产宏观调控上，政府承担着相互联系，但又不能混淆的三个方面的责任：
一是房地产行业的宏观调控。如前所述，主导方向是增加有效供给，任何有利于增加住房供给的方案都值得一试，任何防碍增加供给的政策都应慎之又慎，综合权衡利弊。二是房地产市场的宏观调控。重视解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求所造成的负面影响，强化行政手段在市场失灵领域的作用，对房地产市场实施正确的管理，包括规范房地产交易环境，打击合同欺诈、捂盘销售、囤房囤地、哄抬房价，加强房屋建筑质量监管，强制披露房地产信息等；三是根据公共财力提供的可能性，着力建设和完善住房保障体系，确保低收入阶层的基本住房需求。
2007年国家房地产政策继续密集出台，高调推出住房保障体系建设，受到广泛拥护。要把住房保障体系建设落到实处，首先要从国情和各地发展阶段出发，科学规划，实施正确的引导，防止诱发过高的预期。为此，要在四个层次上统筹兼顾：一是廉租房建设与经济适用房、经济适租房、双限房建设的统筹兼顾；二是住房保障体系建设与社会保障体系建设的统筹兼顾；三是社会保障体系建设与以改善民生为重点的社会建设的统筹兼顾；四是社会建设与经济建设、政治建设、文化建设、生态文明建设的统筹兼顾。
由于房地产产品的个性化特点和房地产市场区域性特点，在对房地产市场信息的把握上，开发商一般比政府更充分；在对一个地区房地产市场信息的把握上，当地政府一般比中央政府更充分。这是合理划分房地产市场机制和行政干预边界的逻辑起点，也应是中央政府和地方政府合理匹配事权、财权的基点之一。
当前中国房地产业面临的主要倾向不是市场过度，而是行政干预过度所导致的市场关系的扭曲。未来中国房地产政策的基本方向，首先应是坚持市场化改革方向不动摇，在深化改革中完善市场配置房地产资源基础作用的机制，主要运用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。其次是合理划分市场机制与行政干预的边界，合理匹配中央政府和地方政府的事权、财权，根据公共财力提供的可能性，统筹兼顾，优化各项建设支出结构，增加公有廉租房建设，进一步完善和细化廉租住房制度操作程序，满足低收入阶层合理的基本住房需求。
