◎章剑锋 沈飞昊
厦门大学不动产金融研究中心研究员
房地产事务专栏作家
笔者上月在南方休假，与诸多朋友聊起当前的房地产形势，大家有一种不好的预感——如果从紧政策持续下去，不久之后，马上就会有一批开发商破产出局。
据笔者所知，当下有许多中小开发商已无法从银行那里筹到资金，只好从民间借高利贷。但是，高利贷并不是人人愿借，所以从前那些捂盘不卖、姿态颇高的开发商，现在转而要放低身段委曲求全，希望通过一些折扣价去挽回本已绝望的购房者的心。算盘打得响，这样做可以在短时间内套回一些现款，以求度此危急存亡之秋。
现在大多数人都应该能够看明白此类所谓楼市拐点的实质了。在货币从紧政策这一大背景之下，开发商不尽快套现，就等于坐以待毙。但就算勉强能套得一些现钱，也只能暂保一时，至于还有没有能力去做后续的项目开发，这是一个要命的问题。
笔者相信，需要通过卖房套现求生存的开发商，以后再也不会有机会在市场里抛头露面，这个判断是基于他们那危如累卵的资金链。开发商现在不得不以卖房找活路，即是回归了行业本真，也实在是迫不得已之举，说明已无本钱可用。这时候他只求能保住自己一命，根本无暇去谈及什么后续事业。况且，在当今这个年头，土地市场里面区区一幅地的基准叫价就要上亿元资金，通过竞拍，价格只会越抬越高，有钱都有可能拿不到地，更何况这些捉襟见肘之辈？
至于那一些有志气的，可能会不服输，他们还要在市场里蛮着劲赌上一把。
现在我倒是有一点担心，替那些终于愿意一改忽悠心态转以“卖房子”来谋生计的开发商担心。我的担心在于，在当前普遍低迷的市场环境里，他们能否将手中的房子卖出去还成问题。普通的购房者一直在观望，这自不必提，最致命的是，在从紧货币政策的背景下面，拐点势头的出现已经动摇了各色资金的信心，迫使他们执币观望，踌躇不决，这对支撑整个市场购买力的基础是个根本性的削弱。
良性消费资金也好，恶性投机资本也罢，当这些钱都聚在一处，不再投入市场，并一直持着消极预期，那么，市场形势则必然会一直下泻，不可遏止。这个时候，很多开发商有可能房子还没有出手，自身己经沉没。
这样看来，笔者的结论很简单。有一些开发商套到了现钱，为明哲保身，洗手不干，主动退出；有一些开发商手里攥着房子，“房东”做到底，还没有机会套到现钱就已被清洗出局。
那么进一步看，房价表现究竟会怎样？是要掉头拐向东还是要掉头拐向西？这个问题在我这里存在两种截然不同的推断。如果简单地依照经济学层面的供需定理来考量，当诸多中小开发商因破产被淘汰之后，总的供需关系会趋向紧张，矛盾会加剧。原因无他，在于生产房屋的人锐减，需要住房的人却没有减少，那么，此时房价非但不会一掉到底，而且有可能会转头向上高高窜起。这种推断结论显见，房价是不会触底的。
但因为目前的市场存在浓重的不积极预期，很多人都抱有不确定心态，都想等上一等，所谓不在沉默中爆发，必令在沉默中灭亡，这种静默和观望的心态一旦郁积到某种程度，将会对市场形成灾难性的威摄。比方说，当一个人认为房价要跌上两成时，那么他就会驻足观望，第二个人受此感染，可能认为房价会跌上四成，他也会驻足观望，这种相互感染的气氛经过层层传导下去，最终使很多人预期房价必然会一跌再跌，直到底部。最终价格可能真的会跌到深渊，难以收拾。
上面的两种推断哪一种会成为现实，现在当然还不能确认。如果很多读者看到本文，下定决心观望到底，那么，第二种推断马上就会演变成现实。需要考虑的是，只要货币从紧这一大有政策环境不出现变化，观望就会是市场的普遍情绪，只需短短几个月时间，开发商集团将无法撑持，必然跌得粉碎。
不过，市场可能不会按照这第二种推断发展下去。毕竟，房地产市场不是股市，这么多年间，股市可以如海上浮舟，一起一落，大起大落，久经考验的投资人已由从前的脆弱不堪变得如今坚强不已，以前跌一点，有人就会跳楼，现在是一跌到底也未必有人去寻短见，所以面对股市的大动荡，大家的心理已经曾经沧海。房地产市场就不一样了，房价一路向下，很多人会被套死，更多人会被吓死，破产的不光是开发商，银行、政府、小老百姓，可能无一幸免。这还不算，人们都说房地产业多么支柱，带动了上下游无计其数的行业。假如照上述第二种推断，房价这么一摔下去，整个产业链条就会断裂，这对于整体的国民经济将会是多大的冲击？
考虑到这样一种后果，笔者预期，宏观政策可能不会坐视市场持续衰退下去，这对整个经济环境没有好处。因而，宏观政策可能会在一定时期内出现结构性的调整，甚至松动都是有可能的。这时候，给定的货币从紧一类前提将不复存在，那么，第一种推断极有可能成为现实。笔者个人愿意相信，第一种推断出现的可能性会更高一些，市场经济是牵一发而动全身的，行业与行业，产业与产业，血肉筋骨总牵连，一波澜而大风浪，毕竟我们谁都不愿意看到中国经济陷入大麻烦的泥潭。
