中国人民银行研究局副局长张涛
各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！很高兴参加2008中国房地产百强企业研究成果发布会，也允许我向获得百强称号的企业表示祝贺！刚才主持人谈到了政策，因为刚刚开了两会，我们就讲讲08年的事，07年已经过去了，一些政策也早就宣布了，各个商业银行、金融机构、房地产企业都在07年这一年中都有比较好的表现，我们就讲讲08年的事。
大家知道，党的十七大以及刚刚过去的两会政府工作报告对房地产企业都做了明确的肯定。房地产企业或者房地产业对于发展经济、改善人民生活住房条件都起着积极作用。这次政府工作报告明确要求，抓紧建立住房保障体系，尤其是要关心和帮助解决低收入家庭住房问题，健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭的住房困难等等问题。今天我跟大家聊的题目是借鉴国际经验，建立健全我国住房保障体系。我仅仅是开个头，更多的研究和讨论还有待于各位在今后的工作中不断努力。
大家知道，居民住房问题是一个重大的民生问题，关系到老百姓的切身利益，用一句简单的话说，就是要让老百姓有房住，并且住得起房。如果用学术语来讲就是大家都要有一个所谓的“起码的住房负担能力”。经常有人在衡量住房负担能力的时候就用一个指标，就是居民收入跟房价或者房租的比例来衡量，来算一算，测量一下有多少城市的居民、农村的居民能够买得起房或者租得起房，也就是能住得上房。
已经有一些研究表明，我国房价跟居民收入的比例比世界上其他国家都高，意思是比起个人收入来讲，房价比其他国家来说相对要高。那么自然引申出一个结论，从住房市场价格来看，是不是现在居民住房负担的能力目前来说还不够高。我理解，这个事情实际反映了我们房地产市场有几个不平衡的因素。
第一个不平衡的因素，现在我们商品房市场里存在着某些不平衡因素。媒体经常说房价涨的比较快，涨的比较快的意思我理解是，这里面有供求的不平衡，供求不平衡主要表现在比如需求旺盛，这中间有很多研究都说了，哪些地方、什么样的房型结构的需求比较旺盛。需求里我们看到，不仅仅是住房的需求比较旺盛，投资的需求也占到相当的比例。
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另一方面我们也看见，供给方面也存在着结构性的不平衡。比如大家都经常谈到大户型的房子比较多，中小型低价位的房型比较少。总之在商品房市场上的供求两方面存在着不平衡因素。
第二个不平衡因素，商品房市场和公共保障住房之间存在着一些不平衡。自从上个世纪九十年代中后期，我国逐步取消了福利分房制度以来，住房商品化、货币化。这毫无疑问，大大促进了房地产市场的发展，也就是没有当初住房商品化、货币化，就没有现在房地产业欣欣向荣、健康发展的局面。同时因为房地产市场的发展也大大改善了老百姓的居住条件，提高了老百姓的居住品质，也满足了不同层次居民的住房需求。但是同时也看到，有一部分对于商品房还没有支付能力，特别是低收入群体的住房问题需要加大力度认真来解决。就是我们在住房保障体系方面还有着进一步完善的空间。
第三个不平衡因素，房屋买卖市场和租赁市场之间的不平衡。大家知道，比起很多外国，我国绝大部分买房的人，就是作为市场需求方都有一种买房的情结，还比较重，特别是对于很多住房者来讲都要买新房。当然现在二手房市场也比较活跃，但是投入调查会发现，很多人愿意一步到位买新房，并且是买房而不愿意去租房，这就导致我们租赁市场发展相对缓慢一些。最近情况可能有一些变化，总而言之这与我们固有的文化、传统有关系。不管怎么说，我们是有买房情结的。
最近调查公司有个调查，13个城市顶点楼盘的房价，过去三年年平均涨了21%，租金涨幅仅仅8.2%，从这样的调查中也可以看到买和租市场之间的不平衡。我个人认为如果解决好以上说的几个不平衡，对于我们实现所谓居住有其屋就会有很大的帮助。
一直以来，房价上涨，特别是大家觉得涨的比较多，是媒体和社会各界广泛谈论的话题，各方面，也包括政府有关部门采取了许多措施。在这过程中我们看到了难点主要是结构上面的调整，如何实现比如大家经常听到的，有保有压。从需求方面来看，大量的第一套自住需求和第二三套的投资需求，如果简单从抑制需求方面来做可能会降低居民的总体福利。我们想到可能需要因地制宜，有针对性的对居住需求、投资需求分别采取相应的办法，这样才能有效的达到政策意图。
供给结构的调整也非常重要，因为住房供给具有周期性滞后的特点，供给很难在当期自发的对需求做出比较快的、灵活的、到位的调整。从政策方面来看，我们也希望根据未来的需求做出预见性的判断，对供给结构进行调整，这样可以有效的避免对住房结构性失衡这一问题，也防止对于资源的浪费。
07年以及07年以前，各个监管部门，也包括金融部门，人民银行、银监会都想了很多办法，出台了很多政策，这些措施对于调整那些不平衡也起到了积极作用。如何在进来进一步建立健全我国的住房体系，我觉得这是我们在新时期的一个课题。怎么样做好这个题目呢？我们应该先回顾一下，或者看一看别的国家或者国际经验，有没有哪些值得我们总结、借鉴的方面。
我们都知道，像美国、新加坡、澳大利亚、欧洲等许多国家都建立了比较成熟的住房保障体系，我首位做了一个归纳，大约有这么几类做法，第一个做法是建立公共住房制度。公共住房指什么？是指政府专门为中低收入群体提供的房屋。在这些国家里公共住房多数是以廉租房形式存在着。比如美国、法国，还有少数采取购买的方式，比如新加坡，你可以比较低的价格买，可能跟我们经常谈到的经济适用房比较像。这些国家都以这种独立、公共房屋的系统来为中低收入阶层的人们提供专门住房，政府还成立专门的管理机构，负责公共住房的建设、分配以及管理、维护。比如新加坡有建屋中心，美国有城市发展部。两会期间我们也制订了这方面的制度。
第二类做法是对中低收入群体购房予以贷款的支持，这是住房金融方面的问题了。这主要在美国做的比较普遍。比如美国联邦住房管理局就为中低收入家庭按揭贷款提供保险，让这些家庭能够以5%或者更低的收入比例从商业金融机构里获得贷款。
第三类做法是直接对低收入家庭发放住房补贴或者给予税收优惠。比如上个世纪八十年代，法国政府开始加大向低收入家庭提供补贴力度。04年法国个人补贴和税收优惠达到260亿欧元。还有一种，大家也听说过的制度，就是住房公积金制度，这主要是以新加坡为代表。住房公积金是以专向储蓄、存贷挂钩、参加人员之间实现金融互助，实现住房金融的保障。这至少表面不涉及到政府的补贴，当然因为这在某种意义上住房具有一定隐性的担保。并且像大多数人销售的那样，住房公积金不是专门针对中收入群体的。
总的来看，不管是住房保障采取哪种形式，本质深都有政府隐性或者显性的支持，或者是资金方面的补贴，或者是资源方面的分配。只不过补贴、支持的对象和形势有差异。比如有的廉租房，补贴是用在了供给环节上。另外，比如政府通过优惠，出让土地等措施，来供建设住房，政府在一定程度上牺牲了一个土地出让的收入。
比如美国联邦管理局事实上有提了政府理性的担保，从供给需求量来相互配套，各种形式综合运用来建立住房保障体系。这是国外的经验。如果想要建立个完善的住房保障体系，从现状上来说我们面定着以下调整，一个是如何合理的确定住房保障方位，做好相关预算地就是要覆盖到低收入群体，也要考虑潜在的财政。
第三是选择各地区以及各个群体实数不同，比如美国金融市场，美国金融市场本生就比较发达，充满活力，这时候政府、进虫的作用可以发挥倒闭较好的地步。我今天发言基本到这，主要是想讲回顾了我们房地产市场有不平衡的几大因素，回顾了一下国外的经验，以及我的经过经验，我就说到这里，谢谢大家！刚才主持人给我递了个条子，让我讲货币政策，我们政策观点都在第一时间，在网站、电视发言人也都讲了，也希望下一步与大家继续交流，再次感谢大家！
