近日,美联储前任主席格林斯潘认为,美国经济的最大威胁是房价的继续下跌。此前,流行的观点是将次贷危机视作美国经济步入衰退和世界股市动荡的主因,因为次贷及次贷衍生产品的总规模并不很大,所以很多经济学家都拍胸脯认为美国经济危机没有想像的那么严重。

　　这是一个认识上的重大错位。2001年,美国政府在9·11恐怖事件及科技股泡沫破灭的双重打击下,为了防止经济衰退采取了大幅度降低利率等一系列的刺激经济的手段,在低利率的刺激下,房地产价格迅速上涨,房地产价格的上涨刺激了个人消费的兴起。2007年美国的个人消费攀升至实际国内生产总值(GDP)的72%,家庭债务创纪录地达到了个人可支配收入的133%。2000年至2004年,借贷消费增长占消费增长的65%,居民消费增长中60%与住房再融资有关。结果是居民储蓄率从1995年的14下降到2004年的1.6%。在2002-2007的5年中,美国的净国民储蓄平均仅为国民收入的1.4%,美国不得不从海外进口储蓄盈余,以维持经济增长。

　　毫无疑问,美国出现高消费、低储蓄的根源在于房价的不断上涨,如果房价不再上涨的话,经济的循环就会打破。因此,房价下跌对美国消费及经济增长的影响是巨大甚至是致命的。

　　但美国这场危机有它的积极意义,因为可以改变美国经济储蓄过低的状况,当居民不能再通过住房再融资来消费时,必然改变10年来养成的这些"超前消费习惯",储蓄率会逐渐上升,美国的经济失衡状况会逐渐减少,世界经济将向恢复均衡的状态靠近。

　　有趣的是,2001年之后中国的房地产价格也出现了上涨。同样是房价上涨,在美国房价下跌之后,中国房价也出现疲软状况。中国的房价下跌是不是也会拖累中国的消费和经济增长呢?

　　我们认为,同样是房价的上涨,中国的房价狂飙完全是孤立的,不仅没有刺激消费增加而且导致了消费的减少,仅仅是一种财富的转移和被掠夺。这有好几个层次的原因。首先,美国的土地制度与中国有根本区别。在美国土地是属于私人的,土地价格上涨带来的收益由私人所有,而中国的土地所有者是公有制,中国土地价格上涨的最大受益者是政府和无偿拥有土地资源的国有企业。因此,当土地价格上涨后,中国政府的储蓄和企业的储蓄比例上升而居民的储蓄比例下降,从而导致了总储蓄过剩而消费不足。

　　另外,美国有发达的住房金融市场,可以很方便地将住房增值部分转化为居民的流动资产。2001年之后,美国政府将市场利率大幅度下降并推出了适合居民投资的房地产金融产品(最有代表性的是次级住房抵押贷款及其衍生产品CDO等)。因为有发达的住房金融二级市场支持,金融机构在保持流动性的情况下得到高收益,因此有足够的动力推出一系列的产品创新,只要房价不断上涨,投资者就可以很方便地将房价上涨所带来的增值收益转化为消费支出。

　　但中国的房地产金融市场发展迅速,也有些城市和银行推出了加(转)按揭业务,但该业务在政策上还有很多限制,很难普遍推广,因此,中国的房价上涨还难以推动消费增长。

　　中国与美国居民的消费行为和观念有较大差距。崇尚储蓄一直是中国人的习惯,而美国人则习惯于"今朝有酒今朝醉"。美国人将住房价格上涨所带来的收益拿去消费,而中国人则倾向于将该收益拿去再投资。

　　还有一个原因是,美国的住房市场已经饱和,新增的住房占存量的比例很小,在房价上涨过程中,99%的居民是受益者,因此,房价上涨不会挤压居民消费。而中国的情况则相反,新增加的住房十分迅速,一手房销售额占社会零售总额的比重在17%左右,房价上涨对中国城市居民的消费有明显的挤压作用。

　　因此,当中国的房价下跌时,不会出现美国和日本那样的信用崩溃,住房价格下跌不仅不会使消费减少反而可能会刺激消费的增加,但房价下跌一定会使中国政府储蓄和企业储蓄在总储蓄的比例下降,在短期会影响经济增长速度,但长期会使经济增长更健康。这与美国的房价下跌的后果是不一样的。