建设保障性住房该做哪些准备

　　一些地方政府已开始有所作为。

　　2007年12月2日，广州城市低收入住房困难家庭住房状况调查正式开始，这是我国首次低收入困难家庭住房调查。

　　新年刚至，广州首个限价房项目开始在网上申购。截至2008年1月7日，广州有八千余户家庭申购该项目八百余套限价房，全部按照6500元/平方米的最高限价销售。这远低于广州多数楼盘价格，因此引发了广州中低收入群体的申购潮。

　　这一尝试受到社会广泛肯定，但华高莱斯首席分析师殷冬明认为还待完善：

　　“目前中国个人信用体系没有建立，如何解决中低收入家庭界定的问题？该花多少钱，该建多少房，该建多大房，该在何处建，该分给什么人，政府都要做到心中有数。只有建立全国统一的个人信息动态数据库，并且跨越了工商、财税、银行、劳动等条块分割的框架，才能建立科学的廉租房分配制度。”

　　对殷冬明提出的问题，中山大学副教授朱亚鹏认为，“广州应率先建立外来人口住房保障机制，给相对稳定(工作5-7年)的外来工提供廉租房。”

　　同济大学建筑与城市规划学院王伟强教授则认为，低收入群体的住房政策必须解决三大问题：一是准入门槛，谁有资格申请到社会住房；二是运营方式，是政府建房，是包给开发商，还是发动社会力量来为低收入群体提供一定量的社会住房；三是退出机制，当保障性住房的受益者经济状况改变以后，要退出来让其他低收入者受益。此外，政策应该分短期和长期，由于实际住房有限，申请者必须排队等候，有时可能要等上好几年，在此期间国家应对其发放补贴。

别让保障性住房变成贫民窟

　　现在的社会现实是，保障性住房尚未铺开，房子已经形成了穷人和富人之间的空间隔离器。对此，同济大学的王伟强教授深感忧虑：“房价已经成了过滤器，低收入群体显然受到了社会排斥。”

　　他分析：“地产开发商有意无意之间，把一群支付能力、消费习惯和心理特质都类似的人用一道大围墙圈在了一起，形成了一个越来越有别于外部生活氛围的社区。”“这可能是危险的。”伦敦大学教授、英国科学院院士彼得#zhPoint#霍尔告诉南方周末记者，“中国要建立和谐的社会，我不希望中国在住房上重蹈英国的覆辙。法国前不久发生的骚乱，就是居住在廉租房中的人群引发的。”

　　这位英国学者强调，中国在未来的住房保障建设上应吸取英国的教训。上世纪80年代，英国政府将一些穷人安置在房屋质量差的大社区里，随之而来的是教育低下、收入降低、犯罪上升等问题。

　　这位英国学者建议：在设计经济适用房时，一定要考虑好选址，要具有可持续性，房屋质量高，应该有混合的人口，设施与管理要合理。“规格高会造成绅士化，规格低会造成贫民窟。”王伟强教授补充，住房应引入社会学因素，英国的可持续性混合社区对中国减少社会矛盾有借鉴意义。

　　另一位英国学者建议：“中国可以向南美国家学习，穷人群居在城市周围，想要他们搬进来并不现实。南美国家的做法是，在穷人居住的地方建立良好的基础设施和小型的产业发展区。”

　　同济大学王伟强教授也认为，政府在给开发商审批土地时，应将提供一部分社会住房作为一个附加条件，就像基础设施一样强行要求供给。