农地无法交易，是农民收入增长缓慢的重要原因之一　王熙维／图

■系列土地报道之等待流转的农地

变革土地制度的时机已经成熟　　

——周其仁详解小产权房里蕴藏的大机会　　

□本报记者　王小乔　发自北京、上海　　

　　今年以来，各地的小产权房纷纷浮出水面，在北京、成都、济南等地都出现了大面积连片建设的小产权房。

小产权房大量出现的深层原因是什么？小产权房背后，又蕴藏着怎样的变革现行土地制度的大机会？

　　7月7日和9月10日，南方周末记者在北京和上海分两次采访了北京大学中国经济研究中心、长江商学院教授周其仁。周其仁是国内最注重实地调查的学者之一，他二十余年来一直关注农村土地制度的变革，亦是产权研究领域的专家，深有建树，影响力广泛。

小产权房应合法化

房能交易，地不能交易，而房又是盖在地上的，这种令人尴尬的制度碰到房价高企的现实，就逼出一个小产权房来

南方周末：2007年，飞涨的房价中，价格低廉的小产权房大量出现，成为一个引人关注的现象，以北京的房地产市场为例，小产权房就占了20％以上。为什么会出现这种情况？

周其仁：这是经济规律使然，当物品的相对价格发生重要变化时，权利人必然会做出反应，从而引出权利关系的变化。

所谓小产权房，大都是建在农民的宅基地上面。农民住在宅基地上的自用房里时，他的效用可能并没有变化，也许就是500元／平米。但是，当周围的商品房价高达7000－10000元／平米时，相对价格发生了巨大的变化，农民住在同样的房子里，机会成本就变高了。

小的反应和变化早就开始了。两亿多农民随着城市化进程涌进城市，他们住在哪里了？大多数就是租住在城郊结合部农民的房子里。这些靠近城市的农民比较幸运，他们的宅基地因为涌入来的巨大需求而导致租金上涨。这些农民有权出租他们的房子吗？有的。早在1962年中共八届十中全会通过的“农村人民公社60条”，就规定农民自己的房产可以出租、也可以买卖。

最近的情况是，因为相对价格变化太大，所以更多近郊的农民干脆拆掉平房，统一盖成楼房，除了自己住的，剩下就卖给城里人。

当然这种反应，也满足了很多人的需求。我去问过买小产权房的人，很多老人和刚工作的年轻人，他们买不起城里的商品房。

南方周末：这种更大的改变是否就不合乎法律规定了？

周其仁：这一点是模糊的，这正是小产权房现象大规模出现的一个空间。《农村人民公社60条》承认农民房产的交易权利，但又禁止宅基地的交易。问题是，房与地密不可分，不准出租、买卖宅基地，却可以出租、买卖盖在宅基地上的农民房，那老乡们交易了房产就等于交易了宅基地，不过大家都不提这个事情罢了。再说，租和卖之间，本没有明确的界限。人家把农民房“出租”七十年，不等于城里的大产权商品房？