因租用农村耕地，博士园的别墅销售从不在媒体上刊发广告，只在街上派发小宣传单。记者李增勇摄

    博士园二层小楼每平米为2000多元。

    重庆博士农业科技园演绎着农业和地产的神奇结合。这个作为九龙坡区的重点农业项目，廉价租用乡郊良田千亩，兴建别墅，向市民出售。

    当城市地价飞升时，乡村土地成为资本的追逐对象。此前村民的宅基地被村干部开发成小产权房出售，这次则是大片的耕地在城乡统筹、都市农业等该类试验中，被开发商“租”用，建设成一个个获利丰厚的地产项目。该浪潮波及北京、沈阳、大连等全国各地。

    就在各地产商翘首盼望农村土地私有化的来临时，12月11日，国务院召开会议，指出国家耕地紧缺、土地使用粗放，并严禁“以租代征”，将农业用地转为建设用地，禁止市民购买小产权房。

    于是，博士园的前程开始变得风雨飘摇。

    韦尔旭住在重庆一座面积约20亩的“孤岛”上。这个“岛”高出地面近10米。“岛”上有韦尔旭承包的果林和鱼塘。如今，他和妻子每天都过得提心吊胆，他们不知道自己能在这儿住多久。 【相关阅读：失地农民应是监督土地违法的“主力”】

    韦尔旭的屋子背面原本还住着7家农户，2004年2月20日，那些农户陆续和生产队签定协议，都搬走了。

    韦尔旭的“孤岛”外原本是成片的稻田，如今已被正在兴建的别墅工地取替。这片工地正日益向“孤岛”逼进。

    别墅工地是重庆九龙坡区引进的博士农业科技园(简称博士园)项目，这个作为该区的重点农业项目，租用了金凤镇白鹤村的1000亩土地，打算建造700座别墅，每座别墅或配送果林或配送温室大棚。

    韦尔旭说，当初让村民签约时没说要建那些别墅，只说要把稻田改造成大棚。“而且他们租用这些良田，每亩每年只给1000斤谷子作为租金。”

    田园别墅售价24万

    重庆城区的别墅每平米都在八九千，而位于近郊的博士园两层小楼每幢只需24万元。

    12月10日，空中飘着小雨，博士园中的二层小楼依旧在施工。临近大门处的20多栋小楼已有人入住，或已开始装修。

    韦尔旭每天骑着摩托从小区大门出入，他是目前唯一一个生活在博士园的当地村民。2005年时，韦尔旭为了进这扇大门去自己所住的“孤岛”，还曾被保安阻止，争执后，才被特许进出。

    韦尔旭在到达他的土屋前，要在小楼林立中穿行约500米。他眼看着沿途的小楼一栋栋拔地而起，并向他的“孤岛”延伸，“听说那些楼销售得很好。”

    “前期开发的100余套早已被定购一空。”博士园的售楼人员说，如果现在要买，只能先登记，要等明年1月再做通知。

    张明(化名)已经购买了一栋小楼。他是在街上收到了博士园的销售宣传单，单子上写着“350平方米的温室大棚，一栋约105平方米的独立二层小楼，还有约125平方米的独立私家花园，起步价24万元。”

    这让张明怦然心动。如果不算庭院及大棚，房子每平米才2000多元。张明是重庆一所高校的教授，虽已有两套住房，但还想在安静空气好的乡村购置一套住房。

    重庆城区的别墅每平米都在八九千，而常青藤开盘每平米均价更是高达一万六。张明说，即使城区的普通高层均价也在5000元左右。

    所以长期以来，别墅对于年收入10余万的张明来说是想都不敢想。

    而博士园的宣传单上“我的田园梦想，我的庄园农场”的口号则精准地击中张明心中的柔软处。他说自己有一种挥之不去的田园情结，虽然离开农村已几十年，但对乡间生活仍念念不忘。

    张明内心的田园情结又开始萌动。

    领导照片摆放销售大厅

    因为租用的是耕地，博士园的销售人员说所以不便于在媒体上刊发广告，而多在街上派发小传单以做宣传。

    博士园离九龙坡城区不远，经环城高速，再转道乡间公路，一共只有不到40分钟的车程。

    来博士园市场部之前，张明心中也曾有过疑惑，为何别墅的价格如此低廉？他没在媒体上见过相关的广告，在网上也没有查到太多博士园的信息，只知道这是九龙坡区的一个重点农业项目，在九龙坡区的众多汇报材料中，被反复提及，但却没有详细介绍。

    进入市场部后，张明的疑虑被消除了一半。大厅里挂着重庆市委常委、副市长陈光国到博士园视察的巨幅照片。市委常委、副市长马正其来此视察的照片被端放在展示架上。

    “市领导都是很支持这个项目的。”销售人员告诉张明，博士园之所以不在媒体上做广告是因为土地的性质，不便于做广告。

    张明得知，重庆天五公司租用的是金凤镇白鹤村的耕地，用以修建大棚和管护房，意图打造一个都市庄园农场，土地租期为50年。

    “这种租赁合同是无效的。”中共重庆市委农村工作委员会新农村建设指导处处长吕小遂在接受采访时称，转租不能超过农民承包期，白鹤村村民的承包期至2027年，只剩下了20年。

    销售人员一再对张明称，那些小楼不是别墅，是和大棚配套的管护房，管护房也只是租给张明，租期是50年，并在和买房者所签的《转包(投资)合同书》中载明，博士园届时将能获得重庆市国土资源和房屋管理局颁发的集体土地房屋产权证。

    销售人员对张明强调说，这个产权证是园区或公司持有，个人是没法持有的。

    但是张明很清楚，管护房里有完善的水、电、气、闭路、宽带等现代生活设施，那就是一个“乡村别墅”，能住50年就和买一套房一样，“而且市领导都支持，那就更没问题了。”

    唯一和宣传不同的是，价格已经涨到了35万元。张明还是很快签了约，并交付了10多万元的定金。

    12月10日，博士园销售人员对记者说，目前管护房价格已上涨至70万元。“并且现有80多户在排队等着呢。”

    当记者要求采访公司领导，了解博士园究竟是农业开发还是地产开发时，工作人员以现在处于敏感期，拒绝了采访要求。

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   耕地是鸡肋还是肥肉

    博士园以高科技农业项目的身份落户新农村建设示范村，租地千亩租金每年为千斤稻谷。

    和博士园时髦洋气的二层小楼相比，韦尔旭所住的土屋更像一个异类。他的3间土坯房是1989年盖的，他说由于开发商给的补偿标准太低，他不愿搬。

    高科农业博士园“种”的是别墅

    2002年12月，韦尔旭接到通知，让他作为村民代表去镇里开会。会议由时任金凤镇党委书记的朱军主持。韦尔旭在会上得知，九龙坡区政府引进了一个高科技农业项目———博士园，要投放到白鹤村。

    九龙坡区是重庆市的统筹城乡示范区，近年来一直致力于都市农业的开发建设。而白鹤村又是重庆新农村建设的示范村。

    村委会主任钟家祥介绍，除去博士园，全村已有10个农业开发项目，一般都是苗圃花卉、葡萄种植，或是集中养兔等，全村2000余亩农田，现已流转土地500亩左右。

    而博士园项目则又要大批量租用村民的田地，它分两期，每期500亩，进行大棚种植。韦尔旭记得，镇干部是这样说的，“园区建成后，人气聚集了，大家卖农产品、开杂货铺都可以挣钱。”

    田地被租用后，农民可获得每亩900斤谷子作为租金。另外村民们还得到保证，他们可以到博士园打工、学习大棚种植技术，每月最低有600元的工钱，将来有机会自己进行大棚种植，从而发家致富。

    当时村民都嫌租金太低。村民许凤说，她家有5人，共有5亩稻田和1亩旱地，稻谷亩产1000多斤，旱地种玉米、红薯和蔬菜，即使那些杂草也可养活3头猪。一家人的日常生活资料基本不需要购买。

    直到次年，都无人签约，后来镇政府将租金涨到了1000斤谷子，村民们才都签了转租合同。

    许凤也签了转租合同，但是她根本不清楚合同上的具体内容。她说，那天生产队长拿来的合同，只有最后一页，上面有几行字，然后是许多村民的签名。

    记者从生产队长处获得一份合同，上面只写了村民同意将田地转租给镇政府，政府在两年内完成招商引资，进行实质开发。上面没有任何项目的名称、使用用途等具体内容。

    许凤说，她也能理解，村民们为何糊涂着就签了字，自2000年以后，村里大多数年轻人都外出打工，许凤的儿子和儿媳也在其中。许凤老两口不忍土地撂荒，坚持着耕种。

    “种它干啥，种地不赚钱，荒着吧。”儿子每次回家说这话都让许凤心里很不是滋味。

    “钉子户”孤独抗争

    等到陆陆续续有人开着小车来看房，并花大把大把的钱将房子“买”走，韦尔旭才看出门道：原来这是一个房产项目。

    2003年8月30日，白鹤村的400余人都签了转租合同。韦尔旭则是村里唯一没有签字的农民。“补偿太低，损害了我的利益。”

    博士园一期所需的500亩中，需要房屋搬迁的有8家，韦尔旭是其中之一。镇政府给予的补偿标准是，土房每平米补偿150元。

    “而且耕地的补偿也不高。”韦尔旭承包了4亩柑橘园和1亩鱼塘，它们每年有超过2万元的收入，“流转后则只有不到3000元的租金。”

    韦尔旭记得，开会时镇党委领导说此次转租是按照重庆相关征地政策来操作的。他回家便去查阅了文件，发现“土地承包法”、“土地管理法”上都表示：转租和征地不同，转租必须是要农民自由、协商，不能强迫。

    此后，韦尔旭去找镇政府书记，要求补偿金额赠加1万元。他得到的答复是，只能多给他2000元。协商失败。

    “我记得很清楚，那天是2003年的2月20日。”韦尔旭去果园转悠时发现，栽种6年刚开始结果的橘树，其叶子黄了、蔫了，100多株都枯死了。韦尔旭知道那是被人撒了药。他想起，此前曾听到风声，若不搬走，果树就要被弄死。

    除了柑橘树，韦尔旭家里还有一口鱼塘，妻子曾担心被人下毒。韩伟笑着对记者说，“就是不养鱼，整塘水装月亮，装星星，我也不流转。”

    12月12日记者电话金凤镇党委书记刘小敏核实相关情况，刘小敏以太忙、不方便说为由，将电话挂断。

    2003年一开春，博士园动工，挖掘机轰隆隆地挖掉了世代延续的田坎、边界。农田被平整后，铺设各种管网。各种建材小山似的被拉进来。直到一栋栋的小楼修起来，村民才感觉有些不对。

    “当初没说要建房子呀？”韦尔旭想。等到陆陆续续有人开着小车来看房，并花大把大把的钱将房子“买”走，韦尔旭才看出门道：原来这是一个房产项目。

    韦尔旭说，大棚建设不会对土地造成破坏作用，但是别墅盖了50年后，那些地就会坏了，没法种植庄稼。韦尔旭更不愿意把土地流转出去了。

    侵犯耕地底线就是违法

    重庆成为城乡统筹试验区给中小地产商到城市周边的农村找地提供了机会，吕小遂说，但是耕地属性不得更改。

    和韦尔旭不同的是，宋洪军则是在另一个层面关注着博士园的一切动态信息，从它所涉及的政策领域到目前的销售动态。

    他是重庆嘉和日盛置业发展(集团)有限公司策划总监，同时又是一家农业开发公司的老总，正设计一种“兼顾农业和房产”的“农业地产”项目，准备步博士园后尘。

    他说，“博士园是重庆第一家农业地产，但决不会是最后一家。我不希望它成为先烈。”

    怎样利用农民手中的土地？这是宋洪军如今常会思考的问题。宋洪军说，是因为重庆城区地价飞升得太快，才让他们这些中小地产商调整策略，打算“农村包围城市”。

    今年7月30日，香港信合以41.8亿元的价格，拍下了城区中一块307亩的土地。这让宋洪军震惊，每平米2万多元，“那是天价了。”

    “这就是比谁更有钱。”让宋洪军更感到绝望的是，香港、北京包括本地的大地产商都争相在重庆拿地，但他们都不开发。“囤着，直到房价上涨到可赢利的价位。”

    宋洪军说，重庆注册的地产开发公司有2400多家，真正有项目的大概有400多家。“大多数是手上没地。如果都只在主城区开发的话，用不了一两年，一半的都会死。”

    当重庆成为城乡统筹试验区时，宋洪军发现，机会来了。

    随着城市不断发展，城市规模日益扩大，乡村和城市的边缘变得模糊，甚至相互交错。这些处于都市边缘甚至是被都市包围的农田，不可避免的逐步成为城市的一部分。农业和非农业的界限也将越来越模糊。宋洪军说，于是到城市周边的农村去找地，就成了中小地产商的出路。

    “重庆成为城乡统筹试验区给我们提供了机会，不然不敢这么干。”宋洪军和地产界朋友讨论博士园项目所具有的可行性时，总结出三大好处：第一可以利用统筹城乡的一些优惠政策；第二就是开发的投入比较小，特别适合中小企业的资金能力，第三就是利润空间并不比在主城开发小。

    “主城区的别墅价格动辄数百万元。一栋拥有田园花园的别墅虽售价60多万，但土地租金只有千斤稻谷，这会没有竞争力吗？”宋洪军说。

    在博士园的网站上，记者发现，该公司以相同模式在大连、沈阳都开发过类似产业，并取得良好销售成绩。

    宋洪军深信，发展近郊都市农业将是一种趋势，但目前最大的风险来自政策和法律。“用农业开发‘管护房’的名义，就是为了规避可能的政策风险。”

    市农委的吕小遂说，“土地流转改变其权属性质就是侵犯了耕地保护的底线，那就是违法。”

    如今，韦尔旭孤零零地住在土包上，每当暮色四起时，韦尔旭说他会有压迫感，仿佛觉得那些时髦的管护房在向他的土屋紧逼。

    对于能坚守到何时，韦尔旭心中也没有底，他又听到风声，明年无论如何都要让他搬走。

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   农耕地开发房产必须遏止

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    邱道持，2001年-2007年7月任重庆国土资源与房屋管理局副局长，西南大学教授，土地流转问题专家，现为重庆市政协常委。12月15日，记者就九龙坡区博士园项目所涉及的土地流转问题对其进行采访。

    破坏耕地开发地产必须遏止

    新京报：重庆博士园这一项目您知道吗？它以农业建设的旗号进行房地产开发，这样做是否存在问题？

    邱道持：我知道博士园。它的模式还是有风险的。我知道它，因为它曾经打过广告，称订购房屋可获得一块农业生产用地，可以开展农业科研或利用。但是它的非农用地比例太大，有搞房地产的嫌疑。

    新京报：而博士园的非耕作用地面积占到整体约一半，正常的比例应该是多少？

    邱道持：原则上在8%以内，不能超出这个比例。如果涉及到农用地转变用途，转为建设用地，这就要求到我们国土部门报告，要获得批准才行。有些地方，我们也在查处，把流转的农耕土地擅自改变用途，用以建设房产项目，这个必须得制止。如果不制止，耕地将受到破坏，还会扰乱房地产市场。

    新京报：12月10日，重庆国土资源和房屋管理局公布了十大典型土地违法案例，“博士园”并不在其列。国土部门为何没将其列为违法用地？

    邱道持：一般来讲，国土部门在接到群众举报后，再去检查。原则上，如果情况反映上来，我们会先去区里调查，形成一个初步的方案意见再报到市局。

    新京报：有人举报博士园吗？

    邱道持：我现在没管。

    试验区的土地管理也不能乱

    新京报：今年6月，重庆成为城乡统筹试验区，许多地产商认为他们的春天来临了，可以去开发农村土地了，那么作为试验区，土地政策与执法和以前有什么不同呢？

    邱道持：九龙坡区比较特殊，它是重庆城乡统筹试验示范区。但探索也必须在现行的法律框架内。

    我觉得农用地应该按照国家要求严格管理，无论是发展建设农业也好，还是建设新农村也好，农业的基础地位不能削弱，那就需要一定数量的耕地来保障，因此在农用地管理方面不能乱。

    新京报：房地产界有一种不同的提法，现在城市和乡镇边界将越来越模糊化，城里有乡、乡里有城。这个地段的农村老是发展传统农业，单位土地的产出价值不是很高，能不能探索出一条房地产和农业和谐相处的模式呢？

    邱道持：为了推进现代农业发展，我们欢迎各类人士到农村，推进农村土地流转，但是一定是发展现代农业。搞果园、养殖，只要是农业都可以。前不久，农业部、国土资源部都发文件，支持集中饲养，发展现代饲养业。用地，我们现在的权力下放到县里了。真正推进农业发展我们都支持。如果不是推进农业发展，肯定会遇到障碍。

    新京报：温家宝总理前些日子也强调要保护耕地，并称我国耕地资源紧缺。

    邱道持：中国因为人口多，耕地相对就少，这个特殊国情决定了对耕地的保护最严格。近段时间农产品价格上涨很猛，现在有相当一部分粮食和食用油都依靠国际市场，国际市场涨幅也比较大，所以我们国内价格也很高。当前的形势更证明了，中央经济工作会和十七大都提出的要加强农业的基础地位，发展现代农业的正确性。所以从土地利用这个角度来讲，要保护和维护这样的发展目标。

    镇政府超期转包也是违法

    新京报：土地流转中，乡镇政府会扮演什么角色？

    邱道持：由于乡镇政府兼有发展和保护的矛盾，当要求它加快发展的压力过大，它有时候就会弱化保护资源和环境这两项。因此，它就参与一些，明知道不符合国家法律规定，比如说土地流转方面、耕地的占用等，就没有履行到职责。之所以出现这样的状况，是因为受非科学发展观的影响。

    新京报：当镇政府和农民之间出现利益分歧时，镇政府在农民不自愿的情况下，把土地转租了，国土资源局该怎么办？

    邱道持：我们也发现有个别地方的乡镇政府，没有发挥农民的主体作用，取代农民、违背农民的意愿，强行推进流转，甚至违反了国家的法律，导致农民不满。情况属实，我们就要下处理意见，要查处的。

    新京报：土地流转是否设有期限？

    邱道持：我们有一个土地承包经营权的法律，规定了农民是30年。那么流转期限在30年是可以的。如果超过30年，就有问题了。镇政府签超过30年合同不符合法律。