乡产权早就不是一个新话题了。有关这个边缘房地产业态的争议声，已在不少新闻纸上响起——但时至今日，乡产权房一方面越来越勾起城市人群的强烈“购买”欲望，一方面又愈发引起人们在法律和政策层面的深度思考。以往的报道或许更侧重于记录和陈述，所以我们以为，现在做一个较深入的乡产权报道，并不是画蛇添足。

　　不敢说面面俱到，但愿我们除了能与大家分享一些有价值的信息之外，还能提供一些可参考的观点。

　　一直睡眠很好的李翔宇终于失眠了。“20万元”和“100来平米的大房子”，这两个词组最近像着了魔似的天天挂在他的嘴边，撩得他心旌荡漾，兴奋里又夹杂着轻度焦虑。

　　李翔宇是成都东门上一个国有老厂的退休职工，一家四口在单位分的50多平方米宿舍里挤了二十来年，而今儿子、女儿都长大了，住在一起很不方便。“老大嘴巴上不说，可我和老婆都看得出这娃娃的心事。城里的房价都五、六千了，像我们家这种经济条件，哪里买得起一套像样的！可没个宽敞点的房子，老大跟他女朋友就一直结不了婚。”李翔宇以前经常感叹，住房问题是李家人心里最大的疙瘩，怎么也解不开。但就在6月份，老李从隔壁老赵头嘴里听到一条好消息，由此看到了希望的曙光：离家几公里的地方刚修建了一片乡产权房，每平方米才卖不到2000块——也就是说，两代人住个舒舒服服的套三，总房款只要20万，李家买得起！

　　当然，老赵头也跟老李提了醒，乡产权房的章是当地乡政府盖的，买房的人拿不到在房管局办理的房产证；以后乡产权的房子要是被政府拆掉了，买房的能不能拿到补偿款还很难说，搞不好就是血本无归。这个“乡产权”，听上去很动人，琢磨起来又特别悬，老李越想越拿不定个主意，还能不失眠吗？

　　从来不缺“买单”的人

　　本分踏实的老李在举棋不定，可年纪只有老李一半的张良驹却已经当上了乡产权房的“业主”了。在这个财经大学毕业的年轻人看来，买乡产权的人这么多，政府也不可能想拆就拆。“退一步说，就算是市级政府把这房子拆了，我照样可以拿着‘房屋使用权转让协议’，找开发单位退还剩余年限的使用权转让金和利息。基层政府搞出的事，不可能推得干干净净，一点责任也不负。”

　　实际上，据不完全的统计资料显示，在成都三环路外的城乡结合部，有相当一部分房屋都建造在农民的宅基地上，是不折不扣的乡产权。而已经下手搞定乡产权房的人群，也大多是小张这种心态，迷迷糊糊如老李般的人是少数。

　　张良驹丝毫不忌讳把自己形容成一个赌客，“我就是赌乡产权以后能‘转正’，到时我能获得很大的收益。”生于1981年的他一脸锐气，谈吐间透着一股坚定和从容。唯一让小张感到有些压力的是，乡产权房不能找银行贷款，一下子就要拿出24万元的现金。他找家里借了20万，还搭上了自己工作5年来所有的积蓄，才拿到了那张“房契”。

　　小张私下开导老李说，虽然老李家一口气拿出20万并不容易，但找亲朋好友凑够了数，慢慢还债就得了，“反正每个月也不用还银行贷款，再说你们李家的四口人每个月都有工资领啊！搬进去以后，推开窗就是红花飘香绿树挂果，爽得不得了。几年以后再买辆车来代步，生活质量就真的噌噌噌上去了！”老李跟大儿子听得连连点头，好像很佩服这个年轻人的“魄力”似的。不一会儿，老李真给家庭财政部长老婆大人打电话，商量要不要付定金去了。

　　其实，在刚刚被设立为全国统筹城乡综合配套改革试验区的成都，乡产权房的“交易”业已持续了好几年，只是最近才成为社会热门话题而已。一位乡产权楼盘的“销售经理”推算说，张良驹式的“业主”全成都至少要以万计，而李翔宇式的“潜在客户”更是有几十万之巨。乡产权房的粉丝结构比较复杂，既有基层政府的工作人员或亲友内部认购房子，又有与日俱增的城里人抱着钱来住农村——在这部分占据消费主流的“城市移民”人口中，退休人员、上班族偏好100多平方米多层房或小高层，经济实力较强的商人则喜欢住200平方米以上的别墅。消费者们的平均收入处于城市中游水平，毕竟不能按揭贷款一定程度上抬高了乡产权房的消费门槛；“农村新居民”的平均文化程度也属城市里的中等偏上，见识较广的他们，在“买单”时胆子相对较大。

　　大红章是不是尚方宝剑

　　北湖印象位于北湖风景区旁，是一个在北门具有较高知名度的乡产权楼盘，目前“销售”的二期房源均价超过了每平方米2600元。在该楼盘接待中心，“销售人员”总是不厌其烦地向咨询者强调这里的房子几乎没什么消费风险，因为“项目开发属于‘198’区域内的农村新型社区建设，是得到政府认可的。”

　　“198”区域农村新型社区建设，是指在成都中心城区198平方公里的规划非建设用地区内，规划编制建设用地和生态用地。“198”区域控规经市规委会审定后不再调整，各区县负责执行，市规划局负责监督。

　　尽管北湖印象接待中心能提供的契约也仅仅是“房屋使用权转让协议”，但该项目的开发单位乐迪公司负责人表示，“198”区域内的项目“严格意义上讲就跟其他乡产权房有不同的性质”，在不远的将来，“业主”们很可能会拿到房产证，只不过是不同于城市普通住宅房产证的“B照”而已。

　　对于北湖印象的说辞，其他乡产权房的“营销者”很不以为然。“如果说‘198’是得到了市级政府的认可，那么我们的项目同样得到了区级政府的认可。只是政府的级别不同嘛！一句话说白了，乡产权房的开发都是无法可依。”一位不愿透露姓名的“业内人士”如此评论道。

　　“业内人士”并非信口雌黄。在永康森林公园内的景泰绿岛接待中心，“售楼小姐”气定神闲取来了一份复印件——在这份材料上，武侯区规划局、武侯区城乡一体局等单位都盖上公章批准景泰绿岛的项目建设，区政府领导也作出了“同意”的批示。“我们的房子相当于是由客户在农村集体土地上集资建设。价格便宜让客户受惠，当地农民也能分红，对大家都有利。”“售楼小姐”不紧不慢地解释说，58万元就能买到一套148平方米的别墅，摊下来每平方米只有近4000块，绝对超值，“就看消费者对我们乡产权有没有信心了。”

　　永康森林公园地处成都中心城区西北角，上风上水，是城市的主要进风口，公园用地属于城市的总体规划的非建设用地范畴。在这个规划面积2160亩的“绿肺”里，目前已有数十个乡产权楼盘在建，建筑形态以别墅为主，正受到不少较有实力的“买家”的密切关注。

　　在公园内的一个路边茶铺里，几位当地村民闲聊起乡产权，倒是不怎么“感冒”。王金林（化名）大爷叹言最不满意的，就是乡产权房占用宅基地后补偿给他的青苗费太少，“每亩地一年下来只能拿1000多块青苗费，还不如拿给人家办企业收的租金多。”他家的儿媳妇也忿忿然透露，有些乡产权房的一期也卖得太便宜了，不少乡镇干部自己就赶先去“买”了一套，“好像就怕有便宜自家没捡到似的。”

　　一张薄纸背后的风险

　　“购买”乡产权房的风险有多高？这是一个让张良驹们略有隐忧，让李翔宇们徘徊不已的关键问题。

　　中豪律师集团主任律师孔建会对于“乡产权”已研究了较长时间。在他的眼睛里，乡产权背后的“风险”二字应是特大的字号：“乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。非集体经济组织成员购买这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”

　　在办不到房产证这个最大麻烦之下，孔建会把乡产权房暗藏的风险归为四大类：

　　首先，房屋遇拆难以索赔。“购房人”与开发单位签订合同并交付房款后，如果遇上有关部门整顿房地产市场，可能就会导致该项目停建甚至被强迫拆除，此时“购房人”虽可通过司法程序解除购房合同，并要求开发单位返还购房款，但这种官司打起来非常劳心劳力；而如果遇上国家征地拆迁，“购房人”虽有权从国家或开发单位处取得部分拆迁补偿款，但补偿数额肯定比普通商品房低得多。去年初夏，簇桥乡新苗村就发生了这种闹剧——一些“购房人”5月31日才交了房款，6月1日就接到了拆迁通知，原来这个乡产权项目所在地已经规划为其它用地。直到现在，还有部分“购房人”没有要回房款。

　　其次，资金安全留下隐患。商品房开发过程中，其大量的开发资金是需要政府和银行进行监管的，而乡产权房几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发单位自律进行开发建设。开发单位的资金是否充足，能否按质按时交付房屋，都是未知的因素；乡产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，又加大了“购房人”的资金压力；万一开发单位携款逃之夭夭，留下一座烂尾楼，就更让人欲哭无泪了。

　　再次，管理缺位投诉无门。由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府职能部门的统一管理范围内，那么“业主”在使用乡产权房的过程中遇到建筑质量问题、公共设施维护问题、物业管理问题等等，连投诉的渠道都没有，可能陷入到与开发单位不断交涉的拉锯战中。

　　最后，房屋转让困难。虽然“购买”乡产权的人群以自住为主，但将来家有急事需“卖房”套现的时刻说不准也会出现。由于乡产权房只能在乡（镇）政府或村委会办理转让手续，这种转让法律上不予承认，所以很少有下家愿意接手。

　　法律界人士也普遍认为，大多数“购房人”对乡产权房的风险都有一定认识。只是在现实经济利益的驱动下，“风险”在人们心中退居到了次要位置。

　　住房保障体系的警报灯

　　单位面积的房价能比同类型商品房少掉40-60%，这就是乡产权房向“买家”提供的巨大经济利益。可顺着这根逻辑藤条摸索下去，有关住房保障的话题又破土而出了。

　　在美国，近50%的市民都通过租赁方式解决住房问题，除了有房东提供租赁房源以外，政府也提供了基本能满足需求的廉租房。即使在寸土寸金的香港，廉租房制度也比较完善，中低收入者不愁栖身之所，对早就冲上每平米几万元水位的房价并无太多埋怨。可众所周知的是，我国内地的住房保障体系目前还很难得到高分——经济适用房建设断断续续，部分楼盘价格偏高，另有不计其数走后门的购买者挤走了实际需求者；相对于购买力较差的亿万人口，廉租房的数量少得可怜，甚至只能满足需求总量的百分之几；房东与房客之间的租约往往是短期的，房客搬家的频率过高，往往有种漂泊在异乡的落寞感。

　　于是商品房市场涌入了一大批钱包并不厚实的被动型购房者，他们从签订购房合同的那一天起，就拥有了“房奴”身份。眼下房价上涨备受社会舆论谴责，可以说是开发商背负了原本不应完全由自己背负的骂名。

　　“乡产权房的‘热销’，恰恰反映了我国内地的中低价位住房有一个很大的需求缺口。虽然乡产权房在法律上还没有定论，但它或多或少也解决了一部分人的住房问题。”成都理工大学社会学系副教授肖云忠认为，国家现有的住房保障体系，不足以提供与人们收入层次相适应的房源。其实，“乡产权房开发”也是这个特定社会环境下产生的一个必然现象，可谑称为住房保障体系的警报灯。

　　边缘房地产何处是出口

　　在每一束审视的目光里，乡产权都是一个边缘化的房地产业态，当前的发展态势更是一个谁也拎不清的迷局。而提着钱箱准备下注乡产权房的人们，则把这个迷局演化为博取可观收益的刺激赌局，到头来是输是赢，得看政策的风究竟往哪个方向吹。

　　肖云忠研究各类“社会学范畴的疑难杂症”已有多年，他对乡产权房的前景并不感到悲观。“现在中央政府在提倡构建和谐社会，因此我不大相信乡产权房就会被断然推倒，弄得‘业主’们怒气难平。”这位学者相信，“全国统筹城乡综合配套改革试验区”的设立，可看作是中央决策层对地方政府包容性处理乡产权问题的一种暗示。所以，张良驹们押注“乡产权房以后会‘转正’”，显然也不能说是痴人说梦。

　　由政府把乡产权房审慎地纳入全国住房保障体系之内，更是肖云忠相当前卫的政策建议。“政府可首先摸清群众的收入分层，在充分掌握这份资料以后，再制定出相应的住房保障制度，同时加大住房保障层面的宏观调控力度。”肖云忠为乡产权房提供的理想化出路是，如果建房占用的地皮属于宅基地，并且建筑质量、规划、配套等方面都达到房地产开发相应指标，就可通过办理相关手续和补交土地出让金，将乡产权房合法化。当然，如果开发单位违法占用了基本农田，就应该将其全部拆除，恢复耕地。以后，合法、低价的乡产权房理应可以通过银行按揭贷款，很大程度上提升中低收入者的购买力，这也就体现了“乡产权房纳入住房保障体系之内”的性质和意义。

　　不过，又有商品房的业主站了出来，直白表达着对乡产权房的不满，以及对“这种边缘房地产未来可望合法化”的不屑。

　　蒋玲在一个省级职能部门做公务员，今年4月刚与新婚丈夫在桐梓林买下了一套房子，每月要付2000多块的按揭款。“商品房交易才是房地产业发展的正道。乡产权房的实质，就是少数人通过钻法律空子，直接损害了社会公平，间接侵犯了大多数人的利益！”她声称，所有买商品房的人都不能接受有人以一半的价格，就“买”到各项指标跟商品房差不多的乡产权房，因为健康的楼市不应该给不法投机者大赚特赚的机会。

　　“市场经济是需要整个社会都具有契约精神的。我希望在不久的将来，乡产权房以全面被拆除的方式，彻底地成为一个历史名词！”在这位貌似柔弱的奔三女子的铿锵言谈中，仿佛到处可以寻找到一个个指向乡产权的感叹号。

　　什么是乡产权房？

　　它合法吗？

　　乡产权房是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发，或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属。

　　根据我国现行的相关法律规定，乡村土地属于集体土地，这类土地的用途目前主要有两种：一是作为宅基地供农民居住；二是作为农用地进行农业生产。而在国家对集体土地进行征收前，集体土地是不能在市场上自由流通的。所以，相对于普通商品房产权而言，乡产权房如果仅从现行的法律层面上来看，是不能买卖的。

　　声 音

　　农村土地流转将是必然趋势

　　四川大学法学院副教授  王雪峰

　　中国土地是单一的产权制度，所有权绝对性这种受中国传统模式影响的思维非常僵化。英联邦国家也是土地归国王所有，但国家只成为象征性的权利所有者，国民除了使用，还可以在土地上行使抵押、租赁、担保甚至期货等行为，物尽其用，并不涉及到政治层面。这种在别人土地上行使各种权利的行为，就叫做“他物权”。土地要流通起来，不管以什么方式，才能盘活，实现价值最大化。

　　《物权法》的出台实际上只是一部过渡性的法律，内容上并没有实质上的新东西，而且很多东西都描述得不到位，尤其是敏感的农村土地问题更是没有提及。

　　中国的集体土地利用率很低，乡产权的出现，是一种向“他物权”过渡的迹象，也是必然的、迟早的发展方向。随着中国经济的快速发展，特别是成渝两地成为全国统筹城乡综合配套改革试验区后，有七、八千万的农村人口，农村大量的人力资源、天然资源（包括土地资源）必然要利用起来。所以，政府应该让农村土地在法律框架下，最大限度地流通起来。一句话，构建他物权体系具有非常重要的现实意义。

　　乡产权房会让粮食减产

　　合力达房地产开发公司董事长  罗羽林

　　乡产权房对正规的商品房有一定的分流，但还够不成扰乱市场。一是因为乡产权规模还不大，打游击战；二是乡产权房的质量、档次跟正规商品房存在不小差距。但是我认为，乡产权房应该被坚决拆除，它违背了中国《土地管理法》等国家大法。

　　由于土地没有被国家征用，乡产权房偷逃了大量税费、报建费，导致国有财产流失；再者，乡产权房没有纳入城市总体规划，管网设计没有跟城市接轨。例如前几年的五大花园，居民用电、用水，其他生活配套等，都存在很大问题。国家建设部、国土资源部、市房管局三令五申，但是乡产权房仍然没有刹车的势头，我觉得地方政府应加大查处力度。

　　中国的耕地只占土地总量的30%，而印度也是人口大国，但耕地占到了70%。今年的全国人大代表会议上，温家宝总理特别强调了要守住全国耕地不少于18亿亩的红线。如果乡产权房无止境地发展下去，会大量占用耕地，使粮食减产，关系到国民的吃饭问题。所以，加大限制乡产权房建设的执法力度刻不容缓。

　　乡产权房买卖是违法行为

　　四川泰和泰律师事务所律师  邓国林

　　城里人到农村买房属非法行为，理由在于：1、村镇房屋的建设基础——宅基地，其所有权为农村集体经济组织所有，农村集体经济组织的土地，只有其成员才具有享有宅基地使用权的权利，不允许成员之外的其他任何经济组织占有、使用，也不允许进行宅基地的租赁等交易，以及在宅基地上修建房屋。2、农村的宅基地之外的其他土地，包括各种承包经营的土地、自留地、自留山等等的土地使用权，无论以何种方式流转（包括租赁、承包经营权流转），《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等等法律法规，都包含一个最核心的内容，即不能改变农用地的性质。在租赁、以租代征、承包经营权流转等方式取得的农用地上进行房屋建设，甚至将建设的房屋以村镇房屋产权的方式进行流转，都属于土地违法等非法行为。

　　乡产权房之所以大行其道，实质上是与我国商品房供源单一、房价高需求大、住房保障体制落后有关。

　　《城市房地产管理法》1995年1月1日实施后，只有开发商才能开发经营房地产，也就是说，在城市购买房屋只能从开发商手中购买，那么房屋供应渠道比较单一。城市房屋和乡村房屋的巨大价格差异，是乡产权盛行的最主要因素。所以，乡产权买卖参与者，一方面明知其违法，另一方面又被巨大的利益驱使。

　　我国的住房保障体系没有跟上也是另一个原因。虽然有经济适用房和安居工程，但在实践中对于缓解住房压力的效果并不显著。市场经济发展过程中，必然要面对贫富差异，房价的持续上涨，使部分低收入城里人不得不把眼光投向价格低廉的乡产权房。

　　跳出法律框架勇敢尝试

　　泓森律师事务所主任律师  赵绍舜

　　在《物权法》的讨论过程中，各方对集体土地上市交易一直存有争议。部分参与立法的委员担心一旦允许集体土地上市交易，那么很多农民将失去土地；而且土地很有可能集中到村干部、乡干部手里，这样会对中国的稳定带来不利影响。所以，《物权法》并没有允许集体土地上市交易。

　　我个人认为，政府应当认真研究乡产权的形成和走向，而不能简单作出转正或推倒的结论。特别是在作为城乡一体化改革试验区的成都，对如何利用集体土地，如何促进乡镇经济的发展，应当允许做些尝试，不应拘泥于现行的法律框架。