提价等于“提速”？

　　瓶颈不仅仅只是交通在城市的发展过程中，位于光华大道上的项目如锦绣森林、香瑞湖、依云镇仁和·春天大道等，都曾获得了巨大成功，而新的项目恒大城、珠江投资项目等销售预期一度看好，这些项目也昭示着光华大道沿线的地产发展正在由低密度向高密度转型。

　　但通过调查我们发现，即使道路交通提速80码了，但类似于万科·朗润园、及西花汀等电梯项目的销售并没有“提速”。这些项目的销售人员告诉我们，其实提速80码的影响不是很大，提速以后和提速以前来电来访量和以前差不多。由此我们发现，在未来的发展过程中，光华大道所面临的瓶颈将不再是交通而是其它。

　　据对该片区颇有研究的红星国际推广总监冯珏这分析，“随着城市化进程的加快，在区域向城市定位的转变过程中，光华大道沿线将有四大方面急需改善。主要表现在人流量、生活配套、路网建设与产业支撑。就人流量而言，要更加注重它的引入问题，关键在于光华大道沿线没有产业支撑、没有商业完善城市功能、以及区域内的原筑居民相对较少；就区域配套方面来讲，可以分为城市配套与生活配套两类。居住在这里的人群不一定全是有车一族，那么，对于那些非机动车人群的便捷消费是否应该加以重视，长时间的马拉松消费会令人们觉得非常不便，从心理上得不到安慰；从区域的路网交通来看，光华大道呈单一的带状通道，缺乏纵横交错的网状分布。无法承载交房入住之后的较大车流量。同时，光华大道是东、南、西、北四条快速通道中唯一没有地铁支撑的道路。因此，该区域交通路网还需进一步完善，否则不久的将来，光华大道将成为一条拥堵的大道；就区域的产业支撑而言，光华大道沿线几乎没有产业及较大型的商业支撑。以城南的南延线为例，政府的南迁，会展经济的带动，文化教育出版等行业的进驻，以及它紧临机场的地位优势，都将为区域提供更多的产业支撑。商业配套方面，大连海昌有10万平米、麓山国际有7至10万平米，再加上远大的荷兰水街，形成了一个商圈。与城南的桐梓林商圈遥相呼应，通过交通的引导呈现出一个哑铃状的商业分布。而中间这个部分，则是产业发展的聚集地。因此，只有上述瓶颈问题一一打通，再加上能够对区域进行一个明确定位，光华大道沿线明天才会走得更好！

　　高地价恐发展后劲不足

　　近年来，光华大道沿线土地与产品的集中放量，让这个区域一直被人们所关注。特别是今年，三起土地拍卖屡创新高，不得不引发我们对区域的一个思考。高地价背后，会为区域发展带来什么样的影响呢？

　　据世家机构报告显示，从2001年起，森宇、建信、华新国际等知名开发商开始在温江“圈地”。森宇音乐花园项目当时以10万元/亩左右圈地300多亩；2003年—2004年为温江土地的冻结期；2004年末开始，温江土地迅猛放量，和黄、蓝光进入该区；2005年土地价格达到60万—70万元/亩；2006年初土地价格在100万元/亩左右，年末土地价格已经超过200万元/亩。2006年末土地价格超过200万元/亩；2007年，光划大道青羊段土地价格一路攀升，从已拍的三宗地来看价格，价格分别为500万元/亩、705万元/亩及750万元/亩。当然今年拍的三宗地应该属于青羊区三环外，区位优势更加明显，但从光华大道沿线整体来看该板块土地价格呈快速上涨趋势。短短几年时间，地价由10多万元/亩增长到700多万元/亩，其价格涨幅已达到了70倍左右，可以说因为有了光华大道，沿线板块价值得到了很大提升，这是对区域发展非常有益的。

　　另外从土地放量来看，2004年12月至2007年，在14.6公里长的光华大道沿线，共拍卖土地共22宗，供应总面积达2850余亩，总建筑面积达到了500多万平方米。单宗土地面积在100亩以上就有10宗，在50-100亩之间的有3宗，在

　　50亩以下的有9宗，可以说无论是青羊段还是温江段，在这条不到10分钟的大道上，未来两三年内将超过了180万平方米的住宅面市场。这无非对未来土地市场提出更多的考验。

　　高房价恐区域竞争力下降

　　从常理上来讲，高地价所带来的产品，其价格必定也不温柔。当区域的房价在上涨的同时，其区域能否承载这样一个价位，它对于区域的影响究竟会有多大？

　　据了解，未来两年光华大道片区集中了大量的新盘，建筑形态以高层和小高层电梯公寓产品成为主打。其中，仁和·春天大道处在温江光华大道的入口处，成为了外光华片区的地标性建筑。其电梯物业的均价在4200元/平米左右；万科·朗润园临近春天大道，产品为6层的多层花园洋房和20-33层的高层电梯，电梯物业的均价为3700元/平米；蓝光香瑞湖香草国际，产品为高层电梯，均价3700元/平米；锦绣森邻推出的产品为多层花园洋房，均价在4300-4700元/平米左右；西花汀推出的电梯产品，均价为3500元/平米。综合所有房产项目可以看出目前整体区域的均价达到了3700元/平米。按照每年10%的增长来市场计算，未来2年内的区域均价仅为4477元/平米。

　　由此可见，两年之后的区域均价仍然与5500元/平米这个价格存在一定差距的。就目前而言，光华片区的物业以高层和小高层电梯物业为主，均价在3700元/平米以上。春天大道由于景观资源优势明显，其电梯公寓产品更是突破4200元/平方米，创造了光华大道板块的一个奇迹，区域内其他楼盘很难与之相比，价格在短期内仍将保持在3700元/平方米左右。

　　光华大道与南延线、东延线、北新干道一样，同样都是城市发展的快速通道。它们特定区域之间竞争会更加引人关注。通过以上对相关数据的分析，我们可以发现，如果当光华大道沿线的电梯产品价格达到5500元/平米，直逼主城区价格时，该区域的优势将会逐渐减退？以城东到龙泉的几条道路为例，其周边项目的均价仅为3500元-4500元/平米，未来两年可能保持在5800以内，其中还有包括了很多多层产品。而北面，由北新干道所直接带动的区域，其均价也在2800元-3800元/平米，未来两年区域均价也不太可能突破4500元。如果在环境条件差不多的情况下，作为消费者的我们，要以什么样的理由来说服自己在光华大道买房。在这时，光华大道沿线的区域竞争将得到前所未有的质疑？

　　区域价值有待提升

　　川大市场研究专家教授李蔚也提到，光华大道与其它几条城市通道相比，有其自身一定的优势及品牌效应。但还是需要继续提升该区域的竞争力，否则，将会在以后区域的竞争处于劣势。就目前来看，光华大道沿线项目的开发多以点居多，如何让这的开发能够成片，形成一个光华新区。进一步完善配套产、商业、服务业以及商务功能。就近解决人们的工作、学习等行业活动。它不能仅仅只作为一条道路而存在，而是要形成一个功能片区。这样才能对区域的价值进行提升，当然，在这个过程中如果政府规划能够先行是最好的，在人们入住之后，这里也自然会形成一下的居住氛围。

　　对此，西南财大党委副书记博士生导师杨继瑞教授提出了自己的意见。他认为光华大道沿线首先要在保持好它的生态优势的基础上，增加区域的文化底蕴。其次，要充分利用它的水资源，将活水引入居住小区，形成更多的城市湿地，打造良好的水居生态环境。最后，要着力加强生活配套设施的进一步完善，并进行有效的人气提升。

　　上实地产成都公司总经理助理吴晓辉表示，无论是光华大道沿线还是温江，整个房地产开发的起点和定位都是比较高的。如此好的大环境，作为开发商的我们，只有以更好的创新产品来与之响应，把产品做好，将小环境做好，为大环境添彩！兴元公司陈志伟认为，在这个区域做项目，必须拿产品说话，这次我们在光华大道上的项目，无论是在地块的利用和户型的设置都做了创新，可以说是一个高定位高品质的大盘。