5月21日，北京市地税局公布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》和《关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》，至此，全国首个地方土地增值税清算细则登场。

　　1月16日，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，拉开了事实上曾一度废止的土地增值税清算大幕。而北京细则的亮相再把这场大戏推向房地产调控“舞台”的最前沿。

　　土地增值税清算的难题是否会随着细则出台迎刃而解？开发商是否将面临利润下降的境地？增值税会不会又如部分专家所担心的那样被转嫁到房价上？

细则是否无懈可击？

　　业内人士普遍认为，北京细则翔实、具体、可操作性强，解决了清算过程中不少技术问题。

　　天相投资顾问有限公司相关负责人表示，北京出台的细则对土地增值税的整个清算流程及步骤进行了详细说明，并随文附有9个文书和表格的附件，使细则具有较强的可操作性；引入中介机构可在很大程度上使税费的清算更客观。

　　中信证券的研究报告认为，北京细则比较严厉。首先，政策涵盖了所有项目，历史遗留问题也要追溯。其次，通知指出：“高层商品住宅(7 层以上)单位面积建安造价允许扣除金额标准为2263元/平方米；多层商品住宅(7层及以下)单位面积建安造价允许扣除金额标准为1560元/平方米。”该规定基本上使房地产企业通过向建筑企业转移利润从而少交增值税变为不可能。再次，通知规定了具体的处罚措施，报告称，细则基本上堵住了项目收购漏逃土地增值税的口子。

　　此前，土地增值税在实际征收中，仅按出售商品房收入1%～2%的比例进行了预征，部分地区甚至尚未开始预征。而今年一季度，北京市对以前的房地产竣工项目进行了集中清算，入库土地增值税3.5亿元，同比增收2.9亿元，增长5.3倍。可见清算的力度明显比预算强。

　　但是，土地增值税细则并非无懈可击，在计算“增值额”的时候，部分界定标准仍然模糊，开发商具有可操作空间。还有业内专家对细则提出了异议，主要包括两方面：一是细则所设定的建安成本下限设得并不低，部分商品住宅的实际建安成本或低于该下限，从而给开发商变相提高建安成本偷逃土地增值税开了“后门”;二是引入中介机构看似客观实则增加了开发商逃税的可能性。因为不少房地产经纪、评估公司“唯开发商是瞻”，很擅长故意做低房价或抬高建安成本，从而降低增值额。

　　另外，如何清算大量有历史遗留问题的房地产项目，也是细则尚未完全解决的难题。比如，已经注销的房地产项目公司，或滚动开发且多次转让的项目如何清算土地增值税还没有明确说法。

开发商会如何应对？

　　由于土地增值税直接针对具体的房地产项目，也就意味着开发商“赚的越多交的越多”，这将削弱开发商的高利润率，对开发商融资能力形成压力。

　　国信证券的研究报告认为，清算对不同企业、不同项目的影响不尽相同。一方面要计算每个项目的增值率，看是否需缴税以及适用哪一级别的税率；另一方面，还要看税负较大项目的结算时间。

　　天相投资顾问有限公司负责人认为，如果严格按照累进税率制度进行缴税，当项目毛利率达到40.13%时，缴税后利润大约会减少17.46%，当毛利率超过50%时，缴税后利润大约会减少24%。因此，主营业务利润较高的项目，缴税金额将大幅提高，房地产企业开发成本将增加。

　　此外，细则对原有大量土地储备的公司的利润有较大负面影响，因为这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来的增值额巨大，也将为此付出高昂的增值税。

　　专家称，面对利润“缩水”，开发商势必会从多方面加以应对。一是加快项目运作节奏。国税总局的通知和北京细则均规定，取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的项目也要进行清算。此举在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为，或将使开发商不再单纯追求项目的利润率水平，而加快项目滚动和追求规模成长成为共识；二是该细则对鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义，普通住宅开发难度小且销售迅速，有利于开发商迅速回笼资金。“通过提高项目成本能在一定程度上减轻增值税负担。”某房地产项目负责人向记者表示，但其拒绝透露具体操作手法。

　　同时，开发商会不会将税收成本转嫁到房价上，以此来应对利润缩水？这在业内引起了广泛争议。

房价是否继续背“黑锅”？

　　近两年来出台的多项房地产税收调控政策，最后几乎都是由房价背了“黑锅”。土地增值税清算的结果是否仍由房价买单呢？

　　对此，业界专家中有两种截然不同的看法。以思源顾问董事长、总经理李国平为代表的专家认为，土地增值税清算在一定程度上加快了开发商的推盘节奏，增大了市场供应量，有利于房价的平稳；而且开发商定价不单使用成本法，也要采用市场比较法，在房价已处高位的情况下，提价会加剧项目的市场营销风险。以北师大房地产研究中心主任董藩(董藩博客|董藩新闻)为代表的专家认为，消费者已经形成一种惯性的政策执行预期，认为开发商会把成本转嫁到房价中，买房还得趁早，因此还会造成供需关系进一步紧张，从而导致房价上涨。

　　而从统计数据来看，房价一直处在上涨通道。2007年1季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%；北京分别为9%和9.8%。今年4月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨5.3%；北京分别为9.4%和10.7%。

　　但仍有专家对税收转嫁拉升房价提出疑义，他们认为土地增值税向房价转嫁有限。一方面，由于多数房地产企业的开发项目毛利率一般在20%～40%，大多数企业的项目尚未达到土地增值税清算的起点。另一方面，目前新开工的项目基本上全都做了土地增值税计提，以往预缴的土地增值税还会退回，因此该政策对房价的影响较小；同时如果开发商抬升房价获取高利润，也就意味着他们要交更多的税。在这些专家看来，房价上涨仍然是住房市场结构性调整仍不到位、市场供不应求矛盾尚未解决，加上部分股市资金回流楼市等多种因素综合作用的结果，不尽然是税负转嫁的结果。