购房消费环境仍需完善

　　主持人：商品房作为消费者购买的大宗商品，牵动着无数消费者敏感而脆弱的神经。当前房地产消费的环境如何？法律法规是否足够完善呢？

　　刘亚兵：商品房消费是我国消费市场上近几年来新兴发展的市场，在不断发展的同时，也出现了一些问题，目前已成为消费者反映最为强烈的三大问题之一。目前，法律还需要不断地完善和发展，比如地下停车场的归属问题，争议就很大。《物权法》做了相关规定，具体的细则还有待做出进一步解释。《物权法》对地上停车位的产权问题比较确定，归业主共有，而地下停车场的产权归属则要求由双方约定，出租还是出售。但是由谁来出售，由谁来承租，产权仍然是个疑问。“约定”看似公平，但是当经营者处于明显的强势地位时，”约定”有时无法实现公平。如开发商的格式合同，以及订金的交纳等问题，都折射出房地产行业一系列不规范的地方。

　　林方平：《物权法》在出台之前，几易其稿，现在出台的应是第8稿。关于地下停车场的产权归属，第五稿是这样要求的：有规定的按规定办理，没有规定的按双方约定，没有约定归业主。但是现实中，处于明显强势地位的开发商都会事先进行约定。

　　观点2

　　“定金”是不公平的源头

　　主持人：本来买房是一件高兴的事情，但是常常由于定金、协议以及约定等问题弄得购房者与开发商对簿公堂的事时有发生。目前，商品房的投诉已经成为一个热点问题，那么，投诉最集中表现在哪些方面？在商品房消费投诉中折射出什么样的消费环境和商业伦理？

　　李蔚：由于目前房地产市场的不成熟、发展的不均衡，从而导致优势在开发商一边。往往就形成了开发商与众多购房者之间一对多、购房者之间多对多的博弈。当开发商在收取定金或者诚意金后，这种博弈就完全转化到消费者之间了，因此，消费者没有任何能力与开发商进行谈判，从而增加了消费者成为最终受害者的风险。此外，目前很多楼盘在让你交定金的时候，不公开房价。但是对于房地产而言，价格本来是可以按成本进行核算的，但是实际操作中是按市场、按消费者需求来进行定价的。这样就能保证开发商更多地获取利润。从某种程度上来说，定金就是不公平的源头，让消费者成为弱势群体。

　　刘亚兵：商品房的订购协议也应当属于合同法的范畴。目前一些开发商单方面拟定的订购协议涉嫌违法，因为，当事双方信息严重不对等。此外，还有定金也会套牢购房者，他侵犯了消费者的知情权。因此从这个角度来讲，法律还有待进一定完善，执法部门、主管部门也有责任去解决这些存在的问题。

　　林方平：房地产的投诉占目前投诉的一半，其中，订金的投诉问题也占房地产投诉的一半。这都是由于开发商处于优势地位后导致的不公平，消费者往往被迫签约。2002后以前，开发商还处于劣势地位，后来随着市场变化，订金出现了，而开盘前的一系列订金让开发商心里踏实了，而消费者就处于被动地位。在订金问题上，如果进行诉讼，消费者往往无法取证，或者考虑到维权的成本，以及胜诉的几率，消费者最终还是与开发商协商解决。

　　观点3

　　做一个理性的消费者

　　主持人：从以上各位专家的讨论中我们看到，购房时确有不少的消费陷阱存在。要规避这些购房纠纷或者现实风险，从技术环节上来讲，消费者应怎么做？

　　刘亚兵：商品房是一个特殊的商品，涉及的法规和知识面很多。它具有一个最大的特点就是大件商品，价值高，动辄数十万，一旦蒙受损失，对财产的损害可能就会很大。以前，我们说预售体制下的商品房购买存在九大风险，现在我补充一点，还有第十大风险，就是价格风险。但是我们不可能让消费者成为专家后才购房，那就要求消费者理性购房，尽可能掌握一些房地产知识，做一个理性、知识和敢于维权的消费者。

　　李蔚：一个不健全的市场，法律总是滞后的，关键时候我们确实需要法律武器，但是更多的时候是要靠消费者自己。我认为消费者可以从以下三个方面去规避风险，一是弄明白房地产消费的所有问题，尤其是细节问题；二是弄清楚消费陷阱在哪；三是加强对合同的审核。

　　观点4

　　旨在规范房地产消费市场

　　主持人：本次大调查，四川省保护消费者权益委员会、华西都市报以及三大网站都进行了大规模的投入，这次大型调查活动的主要目的是什么呢？

　　刘亚兵：这次大调查最重要的目的就是了解消费者在购房时的理性程度，对消费者的购房知识、关注房地产程度进行摸底，弄清楚目前社会上各界反映最为突出的问题在哪。同时，在本次调查结果出来以后，我们也会对政府的相关部门提出建议，对开发商和消费者提出忠告。其核心目的就是为了规范市场，让消费者放心消费、舒心居住。

　　李蔚：我认为本次调查有四个方面的作用：对消费者来说就是要弄清消费陷阱，规避风险；对开发商来说是一个机会，进行诚信建设，与其他不诚信行为相区别；对媒体来说应当多多宣传，加强沟通；对于政府来说可以弄清楚哪里出了问题，哪些地方需要加强。

　　观点5

　　呼吁推行房产销售集中代理制

　　主持人：刚才我们对国内的房地产市场进行了比较深入的探讨，下面请各位专家谈一谈国外的房地产情况？

　　李蔚：我去美国专门考察过房地产，他们有完备的经纪人制度，开发商几乎不介入物业的销售，经纪人会很负责任地给你推荐物业，生怕影响自身的诚信度，所以事先就对不诚信的开发商进行了一次过滤。我们的房地产市场集中度不够，成都就有成千上万家开发商，由于供求关系的巅倒，开发商处于强势地位后，就会出现一些不诚信的现象，就会损害消费者的利益。

　　刘亚兵：我赞同李教授的意见，主张借鉴国外的代理人制度。我去过日本，虽然没有专门考察过房地产，但是有一些购物体验。在日本完全是不二价，明码实价，而且同一商品在不同卖场的售价相差不大，真正享受“上帝”的感觉。明码实价，是经营者诚信经营的重要体现，而目前在这方面还存在很多问题。实行商品房销售代理人制度，有利于增加商品房销售的透明度，保障购房者的选择权。

　　特别提示

　　6月19日下午2点，四川省保护消费者权益委员会将组织相关政府部门官员、专家、开发商以及消费者召开研讨会，对目前房地产的消费现状进行深入探讨，将会把这些建议和意见汇报给相关部门，以完善商品房法律法规。